Po blisko dwóch latach działania, Syndyk, Zarząd i Rada Nadzorcza dopięli swego, sąd wydał blisko dwa tygodnie temu postanowienie o przekształceniu upadłości likwidacyjnej w układową. Spróbuję w poniższej analizie zastanowić się, co oznacza dla nas Układ i ile będzie kosztował każdego z lokatorów Spółdzielni.

Na początek ustalmy kilka ważnych faktów
Przede wszystkim coraz nas w Spółdzielni mniej. Postanowienie o przekształceniu upadłości w układową wymienia w zasobach spółdzielni 2065 lokale mieszkalnych i 422 użytkowe. W sumie 2487. Niestety od czerwca spółdzielnię opuściły 2 kolejne nieruchomości także, liczbę tę musimy zmniejszyć do 2337. Liczba za chwilę będzie nam potrzebna.

Sąd i spółdzielnia zgodnie oceniają zobowiązania spółdzielni na około 26 mln po uwzględnieniu warunków układowych z wierzycielami.

Zarząd w opublikowanej 21 października informacji ocenia czas potrzebny na spłatę Układ na o co najmniej 5 lat. Autor Układu Paweł Marciniak podczas spotkania 29 czerwca wymienił 62 miesięczne raty Układu i tą liczbą będziemy się posługiwać.

Czy wierzyciele na pewno zgodzą się na układ?
Osobiście zgadzam się z opinią sądu, że majątek spółdzielni jest zbyt mały, by z jego sprzedaży zaspokoić wszystkich wierzycieli. Wierzyciele nie hipotecznych odzyskaliby w wyniku upadłości likwidacji niewiele albo nic.

Oczywiście większość wierzycieli, których ma objąć Układ stanowią mieszkańcy spółdzielni i dla nich opłacalność Układu nie jest już tak oczywista. Odzyskają oni drobne kwoty rzędu kilkuset złotych, ale zmuszeni będą płacić przez wiele lat czynsze w obecnej wysokości. Sąd i Spółdzielnia reklamują to jako nieponoszenie dodatkowych obciążeń, ale powiedzmy to sobie wprost. Czynsze są zawyżone. Jak bardzo? Spróbuję bazując na ogólnie dostępnych danych odpowiedzieć na to pytanie.

Z czego spłacimy układ?
Ponieważ wiele osób wyrażało swoje wątpliwości, co do możliwości spłaty wielomilionowych długów przez spółdzielnię, warto przedstawić wskazane przez Sąd źródła finansowania układu (str. 6 postanowienia o przekształceniu upadłości):

Garaż wielopoziomowy (12 mln)
Egzekucja zaległych czynszów
Nierozliczone koszty eksploatacyjne (10 mln)
Dochody z bieżącej działalności spółdzielni
Fundusz remontowy z lat ubiegłych
Posiadane środki pieniężne (8,5 mln na koniec lipca 2016)

O ile sprzedaż garażu i egzekucja zaległych należności czynszowych nie wymagają chyba komentarza, pozwolę sobie przybliżyć pozostałe źródła.

Nierozliczone koszty eksploatacyjne
Przede wszystkim należy zaznaczyć, że art.4 i 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uniemożliwia spółdzielni przeznaczanie naszych opłat eksploatacyjnych na inne cele niż eksploatacja nieruchomości. Zgodnie z ustawą ewentualna różnica między wpływami a kosztami jest przenoszona na kolejny rok. Syndyk więc, aby móc legalnie spłacać zadłużenie spółdzielni z opłat eksploatacyjnych stworzył pojęcie Nierozliczonych Kosztów Eksploatacyjnych. Syndyk skalkulował rozdmuchane do niebotycznych rozmiarów koszty eksploatacyjne z poprzenich lat i obciążył nimi poszczególnie nieruchomości. Ponieważ, jak lubi powtarzać pani Grzybowska: "Długi trzeba spłacać", Zarząd będzie nas teraz w majestacie prawa skwapliwie rozliczał z tych wyprowadzonych ze Spółdzielni pieniędzy.

Dobra wiadomość jest taka, że Nierozliczone Koszty Eksploatacyjne są ograniczone. Zgodnie z Wynikowym Zestawieniem Kosztów (http://srodmiescie.lodz.pl/wp-content/uploads/2015/09/wynikowe_zestawienia1.pdf) za 2014 ich suma wynosi blisko 10 mln i sukcesywnie je spłacany. Nie wiemy oczywiście w jakim zakresie zostały spłacone do tej pory, ani kiedy zostaną przez nas spłacone w całości. Czy wtedy nasze opłaty eksploatacyjne zostaną obniżone do poziomu realnych kosztów? Na razie nikt nawet o tym nie wspomina, pominę więc ten wątek w kolejnych obliczeniach.

Dochód bieżącej działalności spółdzielni
Jak wspomniałem wcześniej Spółdzielnia nie może osiągnąć dochodu z utrzymania i eksploatacji nieruchomości, którymi zarządza. Skąd więc dochód, o którym pisze sąd? Pochodzić musi z pobocznej działalności gospodarczej spółdzielni, nie związana z jej głową działalnością. Może to być wynajem lokali należących do spółdzielni, wynajem powierzchni reklamowych, czy opłata za dzierżawę miejsca pod anteny GSM. Podejrzewam, że opłaty za powierzchnie wspólne wygrodzone kratami spółdzielnia również traktuje w ten sposób.

Oczywiście w przypadku naszej Spółdzielni nie znamy dokładnych źródeł ani wartości tych dochodów. Trzeba jednak założyć, iż są one dość niskie. Sąd wartość posiadanych przez spółdzielnie lokali użytkowych (różnego rodzaju) wycenił w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości na 3 mln zł. Wspomina też o 8 lokalach mieszkalnych posiadanych przez Spółdzielnię. Trudno sobie wyobrazić, by tak skromny majątek wygenerował miesięczne dochody znaczącej wartości. Co więcej w miarę jak spółdzielnia będzie sprzedawać posiadane lokale, przychody te będą jeszcze maleć.

Fundusz remontowy z lat ubiegłych
O ile prawo pozornie chroni nasze opłaty eksploatacyjne, to w sprawie funduszu remontowego polski sejm i sądy zostawiły Spółdzielni otwartą furtkę na pokrywanie strat z tego funduszu. Intestacja przepisów w tej kwestii budzi pewne kontrowersje na przykład tutaj http://temidacontrasm.info/podstawowe-fundusze-w-sm/, ale w mojej ocenie (i ocenie sądu niestety) spółdzielnia może wykorzystywać fundusz remontowy z poprzedniego roku do pokrywania strat bilansowych.  Krótkie wyjaśnienie tego tutaj: http://ksiegowosc.infor.pl/wiadomosci/46872,Straty-mozna-pokryc-z-funduszu-remontowego.html

Jedyny problem Spółdzielni to fakt, że zgodnie z paragrafem 26 statutu sposób pokrycia straty Spółdzielni należy do wyłącznych  kompetencji Walnego Zgromadzenia. Ale nie miejmy złudzeń. Za każdym razem będzie to wybór między remontami albo rabunkową likwidacją spółdzielni. Nie bez powodu Syndyk remontował nieruchomości bardzo ostrożnie. Tak samo postępować będzie nowy Zarząd. O poważniejszych remontach możemy zapomnieć do 2022.  Pozycja czynszowa funduszu remontowego powinna od 2 lat nazywać się "zrzutka na Diducha".

Posiadane środki pieniężne
Zakładam, że sąd mówiąc o posiadanych środkach pieniężnych ma na myśli przywoływane w postanowieniu o zmianie trybu upadłości kwoty. Ostatnia z nich pochodzi z 31 lipca i wynosi ponad 8,5 miliona, co stanowi więc około 1/3 zadłużenia spółdzielni. Wydaje się, że kwota ta to suma, którą udało się uzyskać Syndykowi ze wszystkich wcześniej wymienionych źródeł w ciągu ostatnich 2 lat.

Warto zauważyć, że 29 czerwca Syndyk ujawnił, iż zbył nieruchomości o wartości ponad 1 mln zł i odzyskał wierzytelności o wartości blisko 1,4 miliona złotych. Oznacza to, że około 6 mln z posiadanych przez Spółdzielnię zasobów pieniężnych pochodzi z naszych kieszeni.

Ile wynoszą rzeczywiste koszty eksploatacyjne
Zanim pozwolę sobie skalkulować, ile będzie kosztować nas układ musimy określić, ile wynoszą rzeczywiste koszty eksploatacyjne naszych nieruchomości. Jest to jedna z najpilniej strzeżonych tajemnic Spółdzielni. Mimo że mamy listopad 2016, nie posiadamy rozliczenia kosztów z roku ubiegłego.

Generalnie statystyczne koszty eksploatacyjne mieszkań wynosiły w Polsce w 2014 roku 2,34 zł za metr (http://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5492/7/10/1/gospodarka_mieszkaniowa_2014.pdf str. 27). Tu warto zwócić uwagę, iż od lat raporty GUS wskazują, że najniższe koszty zarządzania występują we wspólnotach. Historie o mitycznej efektywności ekonomicznej Spółdzielni w zarządzaniu nieruchomościami radzę wkładać między bajki.

Nie musimy w tej kwestii bazować wyłącznie na ogólnopolskich statystykach. Udało się nam uzyskać informacje na temat kosztów eksploatacyjnych w jednej z niedawno wyodrębnionych wspólnot. Mowa tu o dość typowym dla naszej spółdzielni 14 piętrowym wieżowcu. Opłata eksploatacyjna wynosi tam 2.2 zł za metr. Co istotne, brak w rozliczeniu tej wspólnoty dodatkowych składników eksploatacyjnych, które występują na naszych rozliczeniach ze Spółdzielnią. Porównawcza tabela poniżej. Jako bazową stawkę eksploatacyjną przyjąłem 3,5 zł jako najpowszechniejszą wśród naszych nieruchomości.

Porównanie kosztów eksploatacyjnych w Spółdzielni i Wspólnocie

Opłata	Spółdzielnia [zł]	Wspólnota [zł]
Stawka Eksploatacja	3.5	2.2
Moc zamówiona	0.12	0
Eksploatacja węzłów cieplnych	0.41	0 zł
Abonament wodomierzy	2,8 / 50 = 0.056	0
Winda	18 / 50 = 0.42	0
Suma	4.506	2.2

Jak widać rzeczywista stawka eksploatacyjna dla 50 metrowego mieszkania wynosi u nas 4,5 zł i przewyższa stawkę we wspólnocie o 2,3 zł (ponad 50%!).
      
Ile każdy dołoży do układu?
Znając koszty eksploatacyjne możemy obliczyć, ile kosztować nas będzie układ. Oczywiście całkowita suma jaką każdy lokator dołoży do układu zależy od indywidualnych stawek eksploatacyjnych w danej nieruchomości i wielkości mieszkania. Wkrótce udostępnimy interaktywny Kalkulator Układowy, w którym każdy będzie mógł samodzielnie obliczyć kosz układu.

Nie natrafiłem nigdzie na całkowitą powierzchnię lokali należących do Spółdzielni. Dla poniższej analizy przyjmuję, że przeciętny lokal liczy 50 m2. Podobnie pozostałe składniki czynszu starałem się określić  na podstawie znanych mi występujących w Spółdzielni stawek. Dla Funduszu Remontowego przyjąłem stawkę 1,5 zł i założyłem, że 15% funduszu będzie przeznaczana na niemożliwe do uniknięcia doraźne remonty.

Średni koszt układu dla właściciela mieszkania o powierzchni 50m

Okres	Nadwyżka Kosztów Eksploatacyjnych	Fundusz Remontowy (85%)	Suma
Miesięcznie	115	63.75	178.75
Rocznie	1380	765	2145
Cały układ (62 miesiące)	7130	3952.5	11082.5

Koszt układu dla wszystkich mieszkańców spółdzielni (2337 lokali)

Okres	Nadwyżka Kosztów Eksploatacyjnych	Fundusz Remontowy (85%)	Suma
Miesięcznie	268755	148983.75	417738.75
Rocznie	3225060	1787805	5012865
Cały układ (62 miesiące)	16662810	9236992.5	25899802.5

Powyższa suma nie zawiera ponad 10mln które nadpłaciliśmy od 1 październik a 2014 roku, ale tych pieniędzy nie odzyskamy bez względu na rodzaj upadłości.

Na ile racjonalne są wydatki spółdzielni?
Suma, którą uzyskaliśmy powyżej niekoniecznie musi zostać przeznaczona na spłatę zadłużenia. Jeśli Spółdzielnia zarządza nieruchomościami mniej efektywnie niż wspólnota lub wprost wyprowadza pieniądze ze Spółdzielni jej koszty będą większe niż wspólnoty, ale wciąż musimy zaliczyć tę różnicę na poczet naszych strat wynikających z tkwienia w Spółdzielni.

Zwracam na to uwagę,  ponieważ porównałem również koszty utrzymania ruchu wind we wspólnocie i Spółdzielni. Wydatek ten jest wyodrębniony w naszych co miesięcznych rozliczeniach. W przypadku wspólnoty roczny koszt utrzymania 2 wind wynosi teraz około 5000 zł rocznie. Poprzednio w Spółdzielni wynosił ponad 25 tysięcy. Pięciokrotna różnica! W jednym i drugim przypadku opłata ta nie zawiera kosztów energii elektrycznej zużywanej przez windę, ani nie generuje funduszu przeznaczonego na wymianę wind. Skąd tak duża różnica trudno mi wyjaśnić inaczej niż przez wyjątkową sympatię, jaką daży spółdzielnia spółke cywilną Winda. Niestety uczucie to sporo nas kosztuje, a windy wciąż mamy z lat 80 tych.

5 lat na spłatę 5,5 mln?
Nawet pobieżna analiza postanowienia o przekształceniu upadłości prowadzi do jeszcze jednego istotnego pytania. Skoro spółdzielnia w ciągu 2 lat zgromadziła 8,5 mln zł i sprzeda garaż wart 12 mln, to dlaczego spłatę pozostałych 5,5 mln planuje rozłożyć aż na 5 lat? Milion na rok to wyjątkowo powściągliwe tempo spłat w porównaniu do obecnego.

Oczekuję, że uzyskamy odpowiedź na to pytanie jeszcze przed Walnym Zgromadzeniem, choć pewne poszlaki zdradził Paweł Marcianiak podczas spotkania 29 czerwca. Podał on harmonogram spłat Układu opiewający nie na 26 mln, ale na ponad 38 mln. Podejrzewam że kwota 26 mln dotyczy jedynie aktualnych zobowiązań spółdzielni. Wierzyciele, którzy przystąpią do Układu zrzekną się swoich odsetek, ale trudno tego oczekiwać po wierzycielach Hipotecznych. Spółdzielnia będzie się układać z nimi na podstawie odrębnych umów, a skuteczność Pana Marciniaka w negocjacjach z nimi jest praktycznie żadna. Sądzę że 38 mln to rzeczywista kwota, którą przyjdzie nam spłacać przez 5 lat. Proszę zwrócić uwagę, że po odliczeniu od niej wartości garażu (12 mln) i posiadanych środków pieniężnych (8,5+ mln) Spółdzielnia w tym wariancie potrzebujena na spłatę około 18 mln zł. Jest to co prawda aż o 8 mln więcej niż suma jaką przyjdzie nam według powyższej kalkulacji dołożyć do układu, ale pamiętajmy że Zarząd i Rada Nadzorcza z pewnością chcą mieć z Układu też coś dla siebie.

Na zakończenie
Mam nadzieję, że moje powyższe rozważania przybliżyły przynajmniej części z Państwa skalę grabieży którą uprawia od dwóch lat Syndyk, Zarząd i tzw. Nowa Rada Nadzorcza. W obliczu zbliżającego się Walnego Zgromadzeniem najwyższy czas byśmy zaczeli zadawać nie wygodne pytania i zmusili Spółdzielnie do respektowania naszych interesów.

W żadnym wypadku proszę nie traktować powyższego tekstu jako prawdy objawionej. Jeśli dostrzegają Państwo jakieś słabe punkty mojego rozumowania, tradycyjnie zachęcam do polemiki i dyskusji. Podejrzewam też, że wiele danych, które tu starałem się w przybliżeniu oszacować jest dostępna w KRS dla osób wpisanych na listę wierzytelności. Te osoby szczególnie zachęcam do publikowania na Forum.

Tu wprowadź powierzchnię swojego lokalu:
Powierzchnia lokalu:	[m2]

Tu wprowadź wysokośc stawek w swojej nieruchomości:
Eksploatacja i utrzymanie nieruchomości:	[zł]
Winda:	[zł]
Moc zamówiona ciepłej wody:	[zł]
Eksploatacja węzłów cieplnych:	[zł]
Fundusz remontowy:	[zł]

Ile dopłacisz do układu?

Miesiecznie:
Rocznie:
Cały układ (62 miesiące):

Uwzględnij 26 miesięcy upadłości likwidacyjnej (1 października 2014 do 31 grudnia 2016)
Skalkuluj swoje straty!

Jak liczymy?

miesieczna strata = powierzchnia lokalu * (Eksploatacja i utrzymanie nieruchomości + Moc zamówiona ciepłej wody + Eksploatacja węzłów cieplnych + Fundusz remontowy * 0.85 - 2.2) + winda + 2.8;

0.85 to część Funduszu remontowego nie wykorzystanego w danym roku
2.2 to rzeczywiste koszty eksploatacyjne nieruchomości
2,8 to abonament za 4 wodomierze

Super Pan to opisał, musimy to bardziej opublikować aby dotarło do głów naszych sąsiadów. Może niech Ecio też to opublikuje na swojej stronie, nadal jest popularna wśród mieszkańców,proponuje wysłać ten tekst do p.Agnieszki a może ona dalej to nagłośni. Super!

Dzięki uprzejmości Marcusa tekst znalazł się też na stronie http://temidacontrasm.info/kto-zaplaci-za-uklad/. Jeden jego fragment wywołał nawet ożywioną dyskusję, także myślę, że Pani Wojciechowska miała okazję się z nim zaznajomić. Obawiam się natomiast że wciąż podchodzi zbyt podejrzliwie do Forum aby promować na stronie Ecio jakieś treści tu publikowane.

Obecny zarząd i RN, bardzo spolegliwi wobec syndyka, "wleźli w nie swoje buty". Otóż sytuacja u Was jest taka, że po ewentualnym odliczeniu umorzeń (ich wysokość jest wątpliwa) i uzyskaniu zakładanych kwot z sprzedaży parkingu, oraz lokali tak użytkowych jak i tych z "odzysku", pozostanie dalej do spłacenia bardzo znaczna kwota.
Tymczasem SM nie generuje ŻADNYCH ZYSKÓW  z jakiejś działalności gospodarcze. To co wykazał syndyk to nadwyżka (a nie zysk) przychodów nad kosztami eksploatacji i wpłaty na fundusz remontowy. W żadnym przypadku ta nadwyżka nie może iść na spłatę "ugody", bo zgodnie z UoSM winna być zaliczona a conto następnego roku i wtedy te wpłaty na fundusz eksploatacyjny winny zostać BEZWARUNKOWO (zgodnie z zasadą bez wynikowej działalności SM, oraz zasadą, że SM nie może odnosić korzyści kosztem swoich członków) OBNIŻONE.
Tym samym nie wolno jest tego wziąć  bezpośredni na spłatę "układu".
Sąd, czyli sędzia, "dał ciała" w tym przypadku, aprobując wyliczenia syndyka.
Była ogłoszona upadłość likwidacyjna, czyli likwidacja SM. Zgodnie z art.130, par.3 Prawa Spółdzielczego, tylko Walne może podjąć uchwałę o dalszym istnieniu spółdzielni (czyli zamianie upadłości likwidacyjnej na układową), a nie zarząd, czy RN i to pod warunkiem wskazania finansowania takowego. Tym samym TYLKO WALNE mogło podjąć taką decyzję o zamianie upadłości likwidacyjnej na układową, podejmując jednocześnie decyzję o utworzeniu nowego funduszu własnego, tworzonego z nadwyżek wpłat na eksploatację w obecnej wysokości i tylko ono mogło podjąć uchwałę o przeznaczeniu f. remontowego na ten cel.
Tego nie wolno było zrobić ani zarządowi, ani RN. To mógł zrobić syndyk i pozostaje otwartym pytanie dlaczego tego nie zrobił.
Również należy zaznaczyć, że na decyzję o wystąpienie z wnioskiem o zmianę upadłości z likwidacyjnej na układową, raczej bardzo duże znaczenie miało to, że tylko w przypadku tej drugiej, "PRYWATNI SPONSORZY" Diducha, którzy mu udzielali pożyczek, mają szansę odzyskać te "pożyczki" i to być może nawet z dużym zyskiem. W upadłości likwidacyjnej ich szanse były by znikome.
Sprawa jest znacznie bardzie skomplikowana w przypadku mieszkańców posiadających mieszkanie jako własność wyodrębniona, czy "własnościowe", a NIE BĘDĄCYCH CZŁONKAMI SM. Ich w żadnym przypadku nie można obciążyć takimi wpłatami na rzecz spłaty zadłużenia  SM, bo niby jakim "cudem" mają płacić za nie swoje długi - tylko SM; jakim "cudem" mają finansować koszty długu SM, gdy w żaden sposób nie mieli i nie mają wpływu na to jak była (nie)"rządzona" SM i jak jest rządzona obecnie? Oni te wpłaty na f. eksploatacyjny i f. remontowy powinni mieć wyliczone stricte zgodnie z zasadą miejsca ich powstawania i w wysokości w jakiej powstają. I tyle i tylko tyle są zobowiązani płacić. Zaś ich wpłat na fundusz remontowy absolutnie nie wolno „ruszyć”, bo to są ich prywatne pieniądze na utrzymanie ich własności w należytym stanie technicznym wg wymogów Prawa Budowlanego.
Nie zastosowanie się do w/w zasad, to nic innego jak  "doprowadzenie do rozporządzenia swoją własnością w sposób niekorzystny", czyli w języku potocznym oszustwo i złodziejstwo na rzecz SM.
Jest bezspornym, że rzeczywiście zarząd i RN nie zmienią obecnie wysokości opłat mieszkaniowych na rzecz SM, bo wtedy otworzyli by "okienko" możliwości zaskarżenia takiej podwyżki do sądu i  zgodnie z prawem TO ONI MUSIELI BY UDOWODNIĆ JEJ ZASADNOŚĆ, a w świetle tego co przedstawił syndyk jest to niemożliwe, bo te opłaty i tak są u Was zawyżone. Tym samym sprawa by "się rypła".
Natomiast w sytuacji jaka ona obecnie jest wystąpienie z cywilnym powództwem o te zawyżone opłaty, powodowało  by konieczność udowodnienia przez SKARŻĄCEGO zasadności pozwu, czyli ich zawyżenia. To też raczej jest iluzoryczne, bo jak to zrobić, gdy się nie ma dostępu do materiałów źródłowych.

Niestety masz Marcus całkowitą rację. W wyniku Układa najwięcej zyskają "Prywatni Sponsorzy" Diducha. Grzecznie spłacimy pożyczki, które zaciągnął u znajomych, aby następnie wyprowadzić pieniądze spółdzielni. Zarobią też członkowie poprzednich Rad Nadzorczych, którzy choć trudno to sobie wyobrazić, mają w Spółdzielni zatwierdzone przez Syndyka wierzytelności z tytułu nadpłaconego czynsz. I mówię tu o kwotach od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych. Niektórzy dostaną nawet nagrody jubileuszowych za pracę w Spółdzielni. Dla wielu mieszkańców wydaje się to jednak akceptowalną ceną za zachowanie parkingów i trawników otaczających ich nieruchomości i po prawdzie trudno się im dziwić.

Masz też rację, że poprzednio Syndyk, a teraz Spółdzielnia jak ognia będą unikać zmian wysokości opłat. Zaowocowałoby to lawiną pozwów. Syndyka nawet dodatkowe opłaty z tytułu posiadania krat, wprowadzał za pomocą całkowicie odrębnych ułowów cywilnoprawnych.

W przypadku osób posiadających wyodrębnione lokale a nie będących członkami Spółdzielni obawiam się, że ich sytuacja jest bardzo prosta. Jak długo w nieruchomościach nie ma wspólnot, muszą po prostu płacić spółdzielni opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy jak wszyscy inni. Prawo nie daje im żadnych specjalnych przywilejów, ani nie zmusza Spółdzielni do rozliczania ich opłat w jakiś specjalny sposób. A to że nie mają żadnego wpływu na działania spółdzielni to zwyczajnie ich mniej lub bardziej świadoma decyzja.