Po blisko dwóch latach działania, Syndyk, Zarząd i Rada Nadzorcza dopięli swego, sąd wydał blisko dwa tygodnie temu postanowienie o przekształceniu upadłości likwidacyjnej w układową. Spróbuję w poniższej analizie zastanowić się, co oznacza dla nas Układ i ile będzie kosztował każdego z lokatorów Spółdzielni.
Na początek ustalmy kilka ważnych faktówPrzede wszystkim coraz nas w Spółdzielni mniej. Postanowienie o przekształceniu upadłości w układową wymienia w zasobach spółdzielni 2065 lokale mieszkalnych i 422 użytkowe. W sumie 2487. Niestety od czerwca spółdzielnię opuściły 2 kolejne nieruchomości także, liczbę tę musimy zmniejszyć do 2337. Liczba za chwilę będzie nam potrzebna.
Sąd i spółdzielnia zgodnie oceniają zobowiązania spółdzielni na około 26 mln po uwzględnieniu warunków układowych z wierzycielami.
Zarząd w opublikowanej 21 października informacji ocenia czas potrzebny na spłatę Układ na o co najmniej 5 lat. Autor Układu Paweł Marciniak podczas spotkania 29 czerwca wymienił 62 miesięczne raty Układu i tą liczbą będziemy się posługiwać.
Czy wierzyciele na pewno zgodzą się na układ?Osobiście zgadzam się z opinią sądu, że majątek spółdzielni jest zbyt mały, by z jego sprzedaży zaspokoić wszystkich wierzycieli. Wierzyciele nie hipotecznych odzyskaliby w wyniku upadłości likwidacji niewiele albo nic.
Oczywiście większość wierzycieli, których ma objąć Układ stanowią mieszkańcy spółdzielni i dla nich opłacalność Układu nie jest już tak oczywista. Odzyskają oni drobne kwoty rzędu kilkuset złotych, ale zmuszeni będą płacić przez wiele lat czynsze w obecnej wysokości. Sąd i Spółdzielnia reklamują to jako nieponoszenie dodatkowych obciążeń, ale powiedzmy to sobie wprost. Czynsze są zawyżone. Jak bardzo? Spróbuję bazując na ogólnie dostępnych danych odpowiedzieć na to pytanie.
Z czego spłacimy układ?Ponieważ wiele osób wyrażało swoje wątpliwości, co do możliwości spłaty wielomilionowych długów przez spółdzielnię, warto przedstawić wskazane przez Sąd źródła finansowania układu (str. 6 postanowienia o przekształceniu upadłości):
Garaż wielopoziomowy (12 mln)
Egzekucja zaległych czynszów
Nierozliczone koszty eksploatacyjne (10 mln)
Dochody z bieżącej działalności spółdzielni
Fundusz remontowy z lat ubiegłych
Posiadane środki pieniężne (8,5 mln na koniec lipca 2016)
O ile sprzedaż garażu i egzekucja zaległych należności czynszowych nie wymagają chyba komentarza, pozwolę sobie przybliżyć pozostałe źródła.
Nierozliczone koszty eksploatacyjnePrzede wszystkim należy zaznaczyć, że art.4 i 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uniemożliwia spółdzielni przeznaczanie naszych opłat eksploatacyjnych na inne cele niż eksploatacja nieruchomości. Zgodnie z ustawą ewentualna różnica między wpływami a kosztami jest przenoszona na kolejny rok. Syndyk więc, aby móc legalnie spłacać zadłużenie spółdzielni z opłat eksploatacyjnych stworzył pojęcie Nierozliczonych Kosztów Eksploatacyjnych. Syndyk skalkulował rozdmuchane do niebotycznych rozmiarów koszty eksploatacyjne z poprzenich lat i obciążył nimi poszczególnie nieruchomości. Ponieważ, jak lubi powtarzać pani Grzybowska: "Długi trzeba spłacać", Zarząd będzie nas teraz w majestacie prawa skwapliwie rozliczał z tych wyprowadzonych ze Spółdzielni pieniędzy.
Dobra wiadomość jest taka, że Nierozliczone Koszty Eksploatacyjne są ograniczone. Zgodnie z Wynikowym Zestawieniem Kosztów (
http://srodmiescie.lodz.pl/wp-content/uploads/2015/09/wynikowe_zestawienia1.pdf) za 2014 ich suma wynosi blisko 10 mln i sukcesywnie je spłacany. Nie wiemy oczywiście w jakim zakresie zostały spłacone do tej pory, ani kiedy zostaną przez nas spłacone w całości. Czy wtedy nasze opłaty eksploatacyjne zostaną obniżone do poziomu realnych kosztów? Na razie nikt nawet o tym nie wspomina, pominę więc ten wątek w kolejnych obliczeniach.
Dochód bieżącej działalności spółdzielniJak wspomniałem wcześniej Spółdzielnia nie może osiągnąć dochodu z utrzymania i eksploatacji nieruchomości, którymi zarządza. Skąd więc dochód, o którym pisze sąd? Pochodzić musi z pobocznej działalności gospodarczej spółdzielni, nie związana z jej głową działalnością. Może to być wynajem lokali należących do spółdzielni, wynajem powierzchni reklamowych, czy opłata za dzierżawę miejsca pod anteny GSM. Podejrzewam, że opłaty za powierzchnie wspólne wygrodzone kratami spółdzielnia również traktuje w ten sposób.
Oczywiście w przypadku naszej Spółdzielni nie znamy dokładnych źródeł ani wartości tych dochodów. Trzeba jednak założyć, iż są one dość niskie. Sąd wartość posiadanych przez spółdzielnie lokali użytkowych (różnego rodzaju) wycenił w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości na 3 mln zł. Wspomina też o 8 lokalach mieszkalnych posiadanych przez Spółdzielnię. Trudno sobie wyobrazić, by tak skromny majątek wygenerował miesięczne dochody znaczącej wartości. Co więcej w miarę jak spółdzielnia będzie sprzedawać posiadane lokale, przychody te będą jeszcze maleć.
Fundusz remontowy z lat ubiegłychO ile prawo pozornie chroni nasze opłaty eksploatacyjne, to w sprawie funduszu remontowego polski sejm i sądy zostawiły Spółdzielni otwartą furtkę na pokrywanie strat z tego funduszu. Intestacja przepisów w tej kwestii budzi pewne kontrowersje na przykład tutaj
http://temidacontrasm.info/podstawowe-fundusze-w-sm/, ale w mojej ocenie (i ocenie sądu niestety) spółdzielnia może wykorzystywać fundusz remontowy z poprzedniego roku do pokrywania strat bilansowych. Krótkie wyjaśnienie tego tutaj:
http://ksiegowosc.infor.pl/wiadomosci/46872,Straty-mozna-pokryc-z-funduszu-remontowego.htmlJedyny problem Spółdzielni to fakt, że zgodnie z paragrafem 26 statutu sposób pokrycia straty Spółdzielni należy do wyłącznych kompetencji Walnego Zgromadzenia. Ale nie miejmy złudzeń. Za każdym razem będzie to wybór między remontami albo rabunkową likwidacją spółdzielni. Nie bez powodu Syndyk remontował nieruchomości bardzo ostrożnie. Tak samo postępować będzie nowy Zarząd. O poważniejszych remontach możemy zapomnieć do 2022. Pozycja czynszowa funduszu remontowego powinna od 2 lat nazywać się "zrzutka na Diducha".
Posiadane środki pieniężneZakładam, że sąd mówiąc o posiadanych środkach pieniężnych ma na myśli przywoływane w postanowieniu o zmianie trybu upadłości kwoty. Ostatnia z nich pochodzi z 31 lipca i wynosi ponad 8,5 miliona, co stanowi więc około 1/3 zadłużenia spółdzielni. Wydaje się, że kwota ta to suma, którą udało się uzyskać Syndykowi ze wszystkich wcześniej wymienionych źródeł w ciągu ostatnich 2 lat.
Warto zauważyć, że 29 czerwca Syndyk ujawnił, iż zbył nieruchomości o wartości ponad 1 mln zł i odzyskał wierzytelności o wartości blisko 1,4 miliona złotych. Oznacza to, że około 6 mln z posiadanych przez Spółdzielnię zasobów pieniężnych pochodzi z naszych kieszeni.
Ile wynoszą rzeczywiste koszty eksploatacyjneZanim pozwolę sobie skalkulować, ile będzie kosztować nas układ musimy określić, ile wynoszą rzeczywiste koszty eksploatacyjne naszych nieruchomości. Jest to jedna z najpilniej strzeżonych tajemnic Spółdzielni. Mimo że mamy listopad 2016, nie posiadamy rozliczenia kosztów z roku ubiegłego.
Generalnie statystyczne koszty eksploatacyjne mieszkań wynosiły w Polsce w 2014 roku 2,34 zł za metr (
http://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5492/7/10/1/gospodarka_mieszkaniowa_2014.pdf str. 27). Tu warto zwócić uwagę, iż od lat raporty GUS wskazują, że najniższe koszty zarządzania występują we wspólnotach. Historie o mitycznej efektywności ekonomicznej Spółdzielni w zarządzaniu nieruchomościami radzę wkładać między bajki.
Nie musimy w tej kwestii bazować wyłącznie na ogólnopolskich statystykach. Udało się nam uzyskać informacje na temat kosztów eksploatacyjnych w jednej z niedawno wyodrębnionych wspólnot. Mowa tu o dość typowym dla naszej spółdzielni 14 piętrowym wieżowcu. Opłata eksploatacyjna wynosi tam 2.2 zł za metr. Co istotne, brak w rozliczeniu tej wspólnoty dodatkowych składników eksploatacyjnych, które występują na naszych rozliczeniach ze Spółdzielnią. Porównawcza tabela poniżej. Jako bazową stawkę eksploatacyjną przyjąłem 3,5 zł jako najpowszechniejszą wśród naszych nieruchomości.
Porównanie kosztów eksploatacyjnych w Spółdzielni i Wspólnocie Opłata | Spółdzielnia [zł] | Wspólnota [zł] |
Stawka Eksploatacja | 3.5 | 2.2 |
Moc zamówiona | 0.12 | 0 |
Eksploatacja węzłów cieplnych | 0.41 | 0 zł |
Abonament wodomierzy | 2,8 / 50 = 0.056 | 0 |
Winda | 18 / 50 = 0.42 | 0 |
Suma | 4.506 | 2.2 |
Jak widać rzeczywista stawka eksploatacyjna dla 50 metrowego mieszkania wynosi u nas 4,5 zł i przewyższa stawkę we wspólnocie o 2,3 zł (ponad 50%!).
Ile każdy dołoży do układu?Znając koszty eksploatacyjne możemy obliczyć, ile kosztować nas będzie układ. Oczywiście całkowita suma jaką każdy lokator dołoży do układu zależy od indywidualnych stawek eksploatacyjnych w danej nieruchomości i wielkości mieszkania. Wkrótce udostępnimy interaktywny Kalkulator Układowy, w którym każdy będzie mógł samodzielnie obliczyć kosz układu.
Nie natrafiłem nigdzie na całkowitą powierzchnię lokali należących do Spółdzielni. Dla poniższej analizy przyjmuję, że przeciętny lokal liczy 50 m2. Podobnie pozostałe składniki czynszu starałem się określić na podstawie znanych mi występujących w Spółdzielni stawek. Dla Funduszu Remontowego przyjąłem stawkę 1,5 zł i założyłem, że 15% funduszu będzie przeznaczana na niemożliwe do uniknięcia doraźne remonty.
Średni koszt układu dla właściciela mieszkania o powierzchni 50m Okres | Nadwyżka Kosztów Eksploatacyjnych | Fundusz Remontowy (85%) | Suma |
Miesięcznie | 115 | 63.75 | 178.75 |
Rocznie | 1380 | 765 | 2145 |
Cały układ (62 miesiące) | 7130 | 3952.5 | 11082.5 |
Koszt układu dla wszystkich mieszkańców spółdzielni (2337 lokali) Okres | Nadwyżka Kosztów Eksploatacyjnych | Fundusz Remontowy (85%) | Suma |
Miesięcznie | 268755 | 148983.75 | 417738.75 |
Rocznie | 3225060 | 1787805 | 5012865 |
Cały układ (62 miesiące) | 16662810 | 9236992.5 | 25899802.5 |
Powyższa suma nie zawiera ponad 10mln które nadpłaciliśmy od 1 październik a 2014 roku, ale tych pieniędzy nie odzyskamy bez względu na rodzaj upadłości.
Na ile racjonalne są wydatki spółdzielni?Suma, którą uzyskaliśmy powyżej niekoniecznie musi zostać przeznaczona na spłatę zadłużenia. Jeśli Spółdzielnia zarządza nieruchomościami mniej efektywnie niż wspólnota lub wprost wyprowadza pieniądze ze Spółdzielni jej koszty będą większe niż wspólnoty, ale wciąż musimy zaliczyć tę różnicę na poczet naszych strat wynikających z tkwienia w Spółdzielni.
Zwracam na to uwagę, ponieważ porównałem również koszty utrzymania ruchu wind we wspólnocie i Spółdzielni. Wydatek ten jest wyodrębniony w naszych co miesięcznych rozliczeniach. W przypadku wspólnoty roczny koszt utrzymania 2 wind wynosi teraz około 5000 zł rocznie. Poprzednio w Spółdzielni wynosił ponad 25 tysięcy. Pięciokrotna różnica! W jednym i drugim przypadku opłata ta nie zawiera kosztów energii elektrycznej zużywanej przez windę, ani nie generuje funduszu przeznaczonego na wymianę wind. Skąd tak duża różnica trudno mi wyjaśnić inaczej niż przez wyjątkową sympatię, jaką daży spółdzielnia spółke cywilną Winda. Niestety uczucie to sporo nas kosztuje, a windy wciąż mamy z lat 80 tych.
5 lat na spłatę 5,5 mln?Nawet pobieżna analiza postanowienia o przekształceniu upadłości prowadzi do jeszcze jednego istotnego pytania. Skoro spółdzielnia w ciągu 2 lat zgromadziła 8,5 mln zł i sprzeda garaż wart 12 mln, to dlaczego spłatę pozostałych 5,5 mln planuje rozłożyć aż na 5 lat? Milion na rok to wyjątkowo powściągliwe tempo spłat w porównaniu do obecnego.
Oczekuję, że uzyskamy odpowiedź na to pytanie jeszcze przed Walnym Zgromadzeniem, choć pewne poszlaki zdradził Paweł Marcianiak podczas spotkania 29 czerwca. Podał on harmonogram spłat Układu opiewający nie na 26 mln, ale na ponad 38 mln. Podejrzewam że kwota 26 mln dotyczy jedynie aktualnych zobowiązań spółdzielni. Wierzyciele, którzy przystąpią do Układu zrzekną się swoich odsetek, ale trudno tego oczekiwać po wierzycielach Hipotecznych. Spółdzielnia będzie się układać z nimi na podstawie odrębnych umów, a skuteczność Pana Marciniaka w negocjacjach z nimi jest praktycznie żadna. Sądzę że 38 mln to rzeczywista kwota, którą przyjdzie nam spłacać przez 5 lat. Proszę zwrócić uwagę, że po odliczeniu od niej wartości garażu (12 mln) i posiadanych środków pieniężnych (8,5+ mln) Spółdzielnia w tym wariancie potrzebujena na spłatę około 18 mln zł. Jest to co prawda aż o 8 mln więcej niż suma jaką przyjdzie nam według powyższej kalkulacji dołożyć do układu, ale pamiętajmy że Zarząd i Rada Nadzorcza z pewnością chcą mieć z Układu też coś dla siebie.
Na zakończenieMam nadzieję, że moje powyższe rozważania przybliżyły przynajmniej części z Państwa skalę grabieży którą uprawia od dwóch lat Syndyk, Zarząd i tzw. Nowa Rada Nadzorcza. W obliczu zbliżającego się Walnego Zgromadzeniem najwyższy czas byśmy zaczeli zadawać nie wygodne pytania i zmusili Spółdzielnie do respektowania naszych interesów.
W żadnym wypadku proszę nie traktować powyższego tekstu jako prawdy objawionej. Jeśli dostrzegają Państwo jakieś słabe punkty mojego rozumowania, tradycyjnie zachęcam do polemiki i dyskusji. Podejrzewam też, że wiele danych, które tu starałem się w przybliżeniu oszacować jest dostępna w KRS dla osób wpisanych na listę wierzytelności. Te osoby szczególnie zachęcam do publikowania na Forum.