Ten kto przejrzał
Materiały na walne, już wie, skąd nasz genialny Zarząd ma zamiar wziąć pieniądze na spłatę wierzycieli. Zgodnie z od dawna powtarzaną deklaracją Spółdzielnia sprzeda "zbędne" nieruchomości. Dziś wiemy już, że bynajmniej nie chodzi jedynie o garaż.
Co zatem ma być sprzedane?
Przede wszystkim absolutnie wszystkie lokale należące do Spółdzielni.
13 mieszkań o łącznej powierzchni 611 m2. Przy średniej cenie 2,5 tyś/m2 daje ponad
1,5 mln złotych.
89 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 4233,69 m2.
Zarząd nie zdecydował się podać ich powierzchni, ale załóżmy że nie są duże, przyjmijmy średnio 40 m2, przy cenie sprzedaży 2,5 tyś. za m2 daje to prawie Przyjmijmy że wartość lokalu użytkowego wynosi średnio 1800 zł/m2. Niektóre lokale są opisane jako antresola lub taras, część położona jest w piwnicy lub czapie więc załóżmy że nie ich wartość jest niższa niż pełnowartościowych lokali. W sumie
7,5 miliona złotych.
Do tego
259 pomieszczeń gospodarczych o łącznej powierzchni 2732,37 m2.
Ich stan i powierzchnia pozostają tajemnicą. Z mojego doświadczenia wynika, że są to spore pomieszczenia, ale ich lokalizacja wyklucza raczej ich zaadoptowanie na pomieszczenia mieszkalne czy użytkowe. Załóżmy, że każde warte jest zaledwie 25 tysięcy złotych. Z przedstawionej dokumentacji wynika że są to bardzo różne pomieszczenia. Niektóre są bardzo małe, kilkumetrowe zwykle położone w piwnicach lub poddaszach. Usytuowanie i wielkość niektórych wskazuje natomiast że mogą być łatwo zaadoptowane na lokale mieszkalne lub użytkowe (takie działania podejmowały już osoby zaprzyjaźnione ze starymi władzami). Przyjmijmy więc przeciętną cenę 1000 zł/m2. Daje to nam sumę ponad
2,5 mln złotych.
No i jeszcze drobnica, czyli
6 miejsc postojowych i 15 platform. Myślę, że cena 10 tysięcy jest tutaj racjonalna. Daje to nam
210 tysięcy. Na waciki dla Syndyka jak znalazł

Na koniec działki. Poniżej plany z zaznaczonymi na czerwono działka przeznaczonymi na sprzedaż. Widać ze wszystkie działki to albo resztki po wydzielonych wspólnotach, albo ostatki z wyprowadzonych ze Spółdzielni gruntów.
 Piotrkowska 182
|  Piotrkowska 183/187
|  Piotrkowska 193
|
 Piotrkowska 235/241
|  Piotrkowska 204/210Wigury 15
|  Wólczańska 126
|
 Zamenhoffa
| | |
O ile sprzedaż parkingu na Piotrkowskiej 193 czy dziwnych działek na Zamenhoffa potrafię zrozumieć (wydzieleni nie mają niestety głosu), to już na przykład propozycja zbycia ścieżki do Wigury 8 wydaje mi się mocno dyskusyjna. Przecież z tego przejścia korzystają codziennie tysiące mieszkańców Spółdzielni? Ale mniejsza z tym.
Nie podejmę się szacowania wartości poszczególnych
działek, bo ich powierzchnia i usytuowanie jest często bardzo egzotyczne, ale sądzę, że co najmniej
1 mln da się z nich uzbierać, pewnie więcej.
W sumie otrzymujemy więc, przy dość ostrożnych szacunkach, majątek o wartości ponad 13 mln złotych! Całkiem sporo zważywszy na to, że do sprzedania jest jeszcze nasza perła w koronie - garaż wielopoziomowy
za 15 mln. Jego wartość rzeczoznawca sądowy określił na 12,5 mln. Musimy od tej sumy odjąć bonifikatę jaką Spółdzielnia będzie zobowiązana zwrócić miastu z tytułu sprzedaży działki (1,2 mln). Oznacza to że ze sprzedaży Garażu spółdzielnia powinna uzyskać 11,3 mln zł.
Składnik majątku | Powierzchnia | Cena/m2 | Szacowana wartość [zł] |
mieszkania | 611,13 | 2 500 | 1 527 825 |
lokale użytkowe | 4 233,69 | 1 800 | 7 620 642 |
pomieszczenia gospodarcze | 2732,37 | 1 000 | 2 732 370 |
miejsca parkingowe/platformy | 15 | 10 000 | 210 000 |
działki | ?? | ?? | 1 000 000 |
Garaż wielopoziomowy | 11 300 000 | - | 11 300 000 |
Suma | | | 24 390 837 |
I teraz kwestia w całej tej sprawie najważniejsza.
Spółdzielnia zamierza zbyć majątek za ponad 33 mln 28 mln 24 mln, gdy tymczasem zgodnie z Propozycją Układową na spłatę wszystkich zobowiązań, układowych i pozaukładowych potrzeba jej ze sprzedaży nieruchomości jedynie 11,5 mln złotych (proszę sprawdzić w
Planie Finansowym). Ja oczywiście rozumiem, że rzadko który plan udaje się wykonać w 100%, ale żeby
sprzedawać nieruchomości o wartości przekraczającej potrzeby ponad trzykrotnie dwukrotnie?! Nawet jeśli wziąć pod uwagę, że cena garażu jest zawyżona i jego realna wartość to zaledwie
12 mln 9mln, a dodatkowo jego sprzedaż pociągnie za sobą konieczność spłaty bonifikaty to wciąż proponowane uchwały zawierają nieruchomości bardzo grubo przewyższające potrzeby Spółdzielni.
Czyżby Syndyk i Zarząd wprowadzili więc wierzycieli i niezawisły sąd w błąd i nasze długi są znacznie wyższe niż przedstawione w Propozycji Układowej? Bynajmniej. Po prostu dla Syndyka, Zarządu i Rady Nadzorczej przyszedł nareszcie czas zbiorów. Im też coś się od życia należy. Po dwóch latach urabiania Urzędu Miasta, Diduchowych wspólników, wierzycieli i zwykłych spółdzielców nadeszła chwila zdyskontowania tej pracy.
Ceny, które podałem powyżej są cenami rynkowymi, natomiast nieruchomości te będą sprzedawane w głębokiej tajemnicy (tak jak wszystkie sprzedawane dotychczas) za ułamek ich ceny. Możemy się domyślać, że grupka "dobrze poinformowanych" osób w Łodzi już czeka w blokach startowych, by nabyć je po okazyjnych cenach. A że przypadkiem są to znajomi Zarządu, Rady Nadzorczej i Syndyka? Cóż, niezbadane są wyroki losu.
Ewentualna nadwyżkę pieniężna w kasie Spółdzielni również z pewnością nie zaginie. Zarząd skrupulatnie wyda ją na niezbędne remonty. Niezbędne i przeszacowane o 200-300%, bo proszę zwrócić uwagę, iż na 86 stronach materiałów na Walne, mimo że wymieniono tam absolutnie wszystkie przeprowadzone prace remontowe, nie znajdziemy najmniejszej wzmianki na temat kosztów poszczególnych remontów.
Faktury i umowy za remonty to najgłębiej skrywany sekret Spółdzielni, ponieważ jest to najpopularniejsza metoda wyprowadzania pieniędzy ze Spółdzielni.Przedłożone przez Zarząd materiały jasno wskazują, że Zarząd i Rady Nadzorczej są zdeterminowane, aby wycisnąć z majątku Spółdzielni jak najwięcej w jak najkrótszym czasie. Jest to bardzo racjonalna strategia. Trudno spodziewać się, że w miarę spłaty Układu, uda się Spółdzielni utrzymać w swoich zasobach wszystkie dotychczasowe nieruchomości, a każde kolejne wyodrębnienie zwiększać będzie ryzyko, że całe przedsięwzięcie się rypnie i ciepłe posadki finansowane z naszych czynszów znikną bezpowrotnie. Lepiej garnąć pod siebie, ile się da, dopóki to możliwe.
EDIT: po konsultacjach aktualizacja cen lokali do 2,5 tyś. za m2
EDIT2: zmiana wartości garażu zgodnie z wyceną rzeczoznawcy sądowego, minus wartość bonifikaty dla Urzędu Miasta.