EMAIL: [email protected]
Hipotetyczne porównanie upadłości likwidacyjnej i układowej
« dnia: Lipiec 21, 2016, 08:40:15 pm »
Kilka dni temu Spółdzielnia podzieliła się z nami porównaniem upadłości likwidacyjnej i układowej. Padło w nim wiele argumentów mniej lub bardziej trafnych. W dużym skrócie można powiedzieć, że zdaniem Spółdzielni upadłość układowa to zbawienie i raj dla mieszkańców śródmieścia a likwidacyjna to spółdzielczy armagedon.

W tym wątku pozwolę sobie przedstawić własne porównanie wariantów upadłości. Od razu zaznaczam, że rozważać tu będę kilka hipotetycznych scenariuszy bez oceny, na ile są one prawdopodobne.

Pozornie istnieją tylko 2 rodzaje upadłości: likwidacyjna i układowa.

Upadłość likwidacyjna jest zupełnie niezależna od Spółdzielni i jej Członków. Syndyk wyprzeda majątek spółdzielni. Za niektórymi jego składnikami jak  garaż wielopoziomowy, czy lokale użytkowe raczej nie zatęsknimy. Gorzej z parkingami i skwerami, które używamy od zawsze. Będzie oczywiście możliwość ich wykupu, ale czy się to uda wszystkim zaineresowanym wspólnotom? Nie wiadomo. Z wyodrębnieniem niektórych wspólnot również mogą być kłopoty, szczególnie że Syndyk wydaje się zdeterminowany, by utrudniać ten proces jak tylko to możliwe.

Co jest największą zaletą upadłości likwidacyjnej? Całkowite uwolnienie od jarzma Spółdzielni. Długi Diducha przestają nas dotyczyć. Nie finansujemy przerośniętej administracji. Wszyscy stajemy się pełnoprawnymi właścicielami łącznie z udziałem w gruncie. Wysokość czynszu, remonty, ochrona, o wszystkim decydujemy sami w obrębie Wspólnoty Mieszkaniowej. Żaden Prezes ani Syndyk nie przyjdzie, by zdemontować nam kraty czy zabrać miejsce postojowe, bo takie ma akurat widzimisię.

Upadłość Układowa to wariant całkowicie przeciwny. Można by powiedzieć, że gwarantujący nam przysłowiową "ciepłą wodę w kranie". Wciąż tkwimy w Spółdzielni. Zachowujemy tereny wokół budynków. Płacimy wysokie czynsze, ale przynajmniej mają one pozostać na stałym poziomie. Wszystkie decyzje podejmuje Zarząd Spółdzielni, ale dzięki temu nie trzeba niczym się interesować. A dla chętnych, w perspektywie kilku lat, jest na horyzoncie wyodrębnienie mieszkań i wspólnota.

Moim zdaniem istnieje jednak jeden kluczowy dla oceny upadłości układowej czynnik. Uczciwość Zarządu i Rady Nadzorczej. W zależności od ich postępowania Upadłość Układowa może przybrać dwie zupełnie skrajne formy.

Jeśli założymy, że Zarząd i Rada uczciwie będą wypełniać postanowienia układowe dla naszego wspólnego dobra, upadłości układowej to dla spółdzielców po prostu dobry interes:
  • garaż zostanie sprzedany w otwartym i transparentnym przetargu za cenę pozwalającą pokryć około 40-50% zadłużenia spółdzielni
  • kolejne kilka milionów uda się uzyskać ze sprzedaży lokali użytkowych i mieszkań, wszystko to oczywiście sprzedawane na jasnych i przejrzystych zasadach
  • problemy prawne uniemożliwiające wyodrębnianie mieszkań zostaną rozwiązane w ciągu kilku miesięcy, a w ciągu roku wszyscy zainteresowani wyodrębnieniem uzyskają odrębną własność lokali
  • czynsze w ciągu 1-2 lat obniżą się do poziomu realnych kosztów eksploatacyjnych, a wcześniej świadomie będziemy partycypować w spłacie Układu dzięki przejrzystym i łatwo dostępnym rozliczeniom finansowym
  • fundusz remontowy będzie przeznaczany na gruntowne remonty nieruchomości a nie funkcjonowanie spółdzielni
  • wszyscy wierzyciele zostaną zaspokojeni zgodnie z układem w ciągu 3-4 lat
  • Spółdzielnia zachowa wszystkie działki wokół budynków mieszkalnych
  • w końcu wszystkie nieruchomości utworzą odrębne Wspólnoty Mieszkaniowe, a Spółdzielnia rozwiąże się sama przekazując swój pozostały majątek Wspólnotom
Trudno by upadłość likwidacyjna mogła to przebić.

Jeśli jednak założymy, że Zarząd jest skrajnie nieuczciwy, upadłość układowa może wyglądać zupełnie inaczej:
  • wierzyciele hipoteczni zgodzą się na rozłożenie spłaty zobowiązań na wiele lat w zamian za wysokie odsetki (hipoteki na budynkach mieszkalnych oczywiście pozostaną)
  • garaż zostanie sprzedany za 40%-50% wyceny, bo "nikt inny nie chciał go kupić"
  • ponieważ "biznes lubi ciszę" szczegóły sprzedaży lokali użytkowych i mieszkań nie będą znane, wiadomo będzie jedynie, że z powodu kryzysu na rynku nieruchomości nie są wysokie
  • mimo spłaty przez mieszkańców Nierozliczonych Kosztów Eksploatacyjnych, czynsze nie ulegną obniżeniu
  • z czasem konieczne będą również nowe kredyty hipoteczne, tym razem zaciągane już za zgodą spółdzielców, wszystko by za wszelką cenę uniknąć upadłości likwidacyjnej
  • ich spłata wymagać będzie podwyższenia opłaty eksploatacyjnej nad czym wielce ubolewać będzie Rada Nadzorcza
  • zamiast remontów będzie trzeba zadowolić się doraźnymi naprawami, a pieniądze z funduszu remontowego rozpłyną się w księgowości spółdzielni
  • spółdzielnia ponownie zadłuży się wobec różnego rodzaju usługodawców, którzy całkiem przypadkowo będą zaprzyjaźnieni z członkami Zarządu i Rady Nadzorczej
  • nie doczekamy się rozwiązanie problemów wirtualnych pięter i nie uregulowanego stanu prawnego pod budynkami, ponieważ "są to procesy bardzo trudne i wieloletnie"
  • w końcu po 4-5 latach, po upływie okresu obligującego Spółdzielnię do zwracania Bonifikat za działki, nie uda się dotrzymać warunków układowych i wrócimy do upadłości likwidacyjnej, Syndyk sprzeda wszystkie działki wokół budynków, większość trafi do grupy "inwestorów" skupionej wokół byłego już Zarządu, Rady Nadzorczej, Syndyka i byłego prezesa Diducha

Ten skrajnie pesymistyczny scenariusz jest możliwy tylko pod jednym warunkiem, że wszyscy nie wyciągniemy żadnej nauczki z okresu rządów prezesa Diducha i znów dla świętego spokoju pozwolimy cwaniakom i krętaczom, by defraudowali nasz majątek.

Obydwie te wizje są rzecz jasna mocno przerysowane, ale chciałem w tym wpisie przestrzec wszystkich, do czego może doprowadzić nas bezczynność i brak zaangażowania.

Oczywiście wszystko to rodzi naturalne pytanie. Jakie są rzeczywiste intencje Zarząd i Rady Nadzorczej?

Chyba jest jeszcze za wcześnie, by o tym wyrokować. Przynajmniej w mojej ocenie. Pozwoliłem sobie jedynie stworzyć sondę na ten temat tutaj.