EMAIL: [email protected]
Refleksje dostępne tutaj:

http://srodmiescie.lodz.pl/2016/07/12/refleksje-po-spotkaniu-w-dniu-29-czerwca-2016-r/

Sam jeszcze nie przeczytałem, ale szczególnie w załączniku informacji jest sporo.
Odp: Refleksje po spotkaniu 29 czerwca dostępne na stronie spółdzielni
« Odpowiedź #1 dnia: Lipiec 16, 2016, 03:15:03 pm »
Jako że w Załącznik do Refleksji wkradło się kilka półprawd, pozwolę sobie skomentować wybrane pytania i odpowiedzi.

1. Czy Spółdzielnia musi spłacić wszystkie swoje długi?

"Tak, wbrew temu, co głoszą nieznający przepisów i mylący upadłość likwidacyjną z likwidacją na podstawie przepisów Prawa Spółdzielczego. Spółdzielnia jest osobą prawną i jako taka odpowiada za całość swoich długów."

Oczywiście Spółdzielnia odpowiada za całość długów, ale spłaci tyle ile będzie mogła. W postępowaniu Układowym tyle, ile uzgodnione będzie z wierzycielami. W likwidacyjnym tyle, ile uda się uzyskać ze sprzedaży majątku spółdzielni.

"Inna sprawa to indywidualna odpowiedzialność członków spółdzielni za długi - odpowiadają majątkiem prywatnym do wysokości swoich udziałów."

Innymi słowy, w razie upadłości likwidacyjnej udziały spółdzielców przepadają. Wierzyciele Spółdzielni nie mogą prowadzić egzekucji z majątku Spółdzielców ani z lokali obciążonych ograniczonym prawem Spółdzielczym Własnościowym.

"Warto dodać, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają za jej długi w całości swoim prywatnym majątkiem."

Warto też dodać, że we wspólnocie mieszkańcy odpowiadają za długi, które sami świadomie zaciągną, a my mamy spłacać przekręty byłego Prezesa i jego Rady Nadzorczej!
 
 2. Jaką kwotę wierzytelności będzie musiała spłacić Spółdzielnia?

"Jeżeli środki ze sprzedaży majątku nie wystarczą na zaspokojenie w 100% wierzycieli, nastąpi umorzenie postępowania upadłościowego. Umorzenie oznacza, że niespłacone przez SM kwoty wierzytelności - z mocy prawa - uzyskają tytuł wykonawczy, co pozwoli wierzycielom na prowadzenie indywidualnych postępowań egzekucyjnych, ze wszystkimi tego skutkami dla mieszkańców."

Wszystko to prawda. Wierzytelności, których nie spłaci Syndyk w upadłości likwidacyjnej teoretycznie nadal są wymagalne, tylko nie ma ich od kogo egzekwować ponieważ po zakończeniu likwidacji majątku spółdzielni, teoretycznie nasze nieruchomości powinny być zarządzane przez Wspólnoty lub inne Spółdzielnie. Niestety w przypadku niektórych nieruchomości problem jest bardziej złożony. Wrócę do tego w komentarzu do punktu 10.

3. Jak przedstawia się sytuacja mieszkańców, którzy w dniu upadłości mieli wierzytelności wobec SM (np. z tyt. nadpłat z czynszu)?

"Zgodnie z ustawą ich wierzytelności będą spłacane w ostatniej kolejności (V kategoria) i powinni liczyć się z tym, że nie wystarczy środków na ich spłacenie."

Tutaj pełna zgoda. W wariancie likwidacyjnym raczej swoich drobnych sum nie odzyskają, ale pamiętajmy też, że Elżbieta Szymańska nie otrzyma również swoich kilkudziesięciu tysięcy!

Oczywiście ktoś złośliwy może zauważyć, że zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 2. "Otrzymają oni tytuły wykonawcze i będą prowadzić indywidualnie postępowania egzekucyjne", ale może nie kopmy już leżącego ;)

6 i 7.  Z jakich środków będą spłacane pozostałe wierzytelności?

"Środki na spłatę nieruchomości pochodzą i będą pochodzić: (…) ze stopniowego (w ramach obowiązujących stawek eksploatacyjnych) rozliczania  nie rozliczonych w latach poprzednich nadwyżek kosztów eksploatacyjnych nad kosztami."

Wydaje mi się, że spółdzielnia po raz pierwszy, sama, otwarcie przyznaje, że nasze czynsze są zawyżone. Czarno na białym. Syndyk mówiąc kolokwialnie "rżnie nas na kasie", a Zarząd będzie to kontynuował. Co więcej, uważają oni to za całkowicie uczciwe, bo z kreatywnej księgowości Diducha wynika, że nasze nieruchomości od lat przynosiły Spółdzielni straty.

Niestety wbrew temu, co próbuje sugerować spółdzielnia, jesteśmy w znacznie gorszej sytuacji niż członkowie Wspólnot. Zgodnie z artykułem 6 ustęp 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

"Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię, a przychodami z opłat, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym."

Oznacza to, że opłata eksploatacyjna nie ma charakteru zaliczki, której wysokość może Spółdzielnia na koniec roku zweryfikować i obciążyć różnicą spółdzielców. Nadwyżka lub strata podlega zaliczenia na poczet bilansu otwarcia nowego roku i pozwala na nowe skalkulowanie wyższych albo niższych opłat. Jeśli spółdzielnia błędnie oszacowała opłatę eksploatacyjną, to może to w kolejnym roku skorygować, ale nie rodzi to żadnego rodzaju wierzytelności wobec spółdzielni.

W obliczu tych ustawowych regulacji nie widzę możliwości egzekwowania od członków wspólnot Nierozliczonych Kosztów Eksploatacyjnych z ubiegłych lat. Niestety zupełnie inaczej jest w przypadku mieszkańców Spółdzielni. Od dwóch lat dzięki zawyżonym opłatom eksploatacyjnym Syndyk ściąga od nas wirtualne koszty eksploatacyjne Diducha. Bez wyroku sądu. Bez możliwości naszego sprzeciwu. Co gorsza Syndyk, Zarząd i Rada Nadzorcza kontynuują politykę dezinformacyjną poprzednich władz. Rozliczenia są tajne. Nie wiemy, jakie faktycznie są koszty eksploatacyjne i co się na nie składa. Jaką mamy gwarancję, że w przyszłości nie będą stosowane nowe sztuczki księgowe i zwyczajne malwersacje, by zawyżyć koszty eksploatacyjne, wyprowadzić pieniądze ze spółdzielni, a nas trzymać w spirali hipotetycznego długu?

W przypadku upadłości likwidacyjnej Syndyk będzie mógł jedynie egzekwować nierozliczone koszty eksploatacyjne na tych samych zasadach, jak próbuje to robić aktualnie we Wspólnotach. Będzie musiał złożyć pozew do sądu i sprawę wygrać, co w mojej ocenie jest bardzo wątpliwe. Jak wiemy jego plany w tej kwestii są ambitne, ale do tej pory nie złożył nawet jednego pozwu.

Do tematu Nierozliczonych Kosztów Eksploatacyjnych jeszcze wrócę!
 
 8. Kto będzie decydował o sprzedaży działek?

"Jeśli będzie to konieczne - zgodnie ze Statutem - Walne Zgromadzenie. "

Tu warto dodać, że statut nie został jeszcze zarejestrowany przez KRS. Sąd może odmówić rejestracji, jeśli odnajdzie w nim sprzeczne z prawem postanowienia albo wstanie z łóżka lewą nogą. Wtedy o zbyciu zdecydują Przedstawiciele. Trzymajmy jednak kciuki za Walne.

9. Czy rodzaj upadłości będzie miał wpływ na wyrok sądowy w sprawie b. prezesa Krzysztofa Diducha?

"Nie. Upadłość Spółdzielni jest oczywiście konsekwencją działań byłego prezesa i ludzi z nim powiązanych, ale proces upadłościowy i sprawa karna to dwie odrębne sprawy."

Z tym akurat zgadzam się w zupełności. Spotkałem się z opiniami wśród mieszkańców, że Układ będzie jednoznaczny z uniewinnieniem Diducha. Wydaje mi się, że jest to zbyt daleko idące założenie.  Trudno by sąd na podstawie tego, że udało się Spółdzielni dogadać z wierzycielami uznał, że prezes Diduch kradł pieniądze spółdzielni w dobrej wierze.

"Jeżeli prokuratura udowodni Diduchowi przekręty, a sąd go skaże, to Spółdzielnia będzie mogła dochodzić od niego i innych skazanych odszkodowania."

To kolejny zupełnie nowy wątek w narracji Spółdzielni. Teoretycznie brzmi to nawet rozsądnie. Niech spłaca długi, które sam zrobił. Niestety jestem przekonany, że prezes jest człowiekiem bardzo ubogim i schorowanym. To skromy społecznik, który cały majątek poświęcił na pomoc rodzinie i spółdzielcom. Niczego nie ma, a z komorników jedynie się śmieje. Nikt rozsądny nie powinien liczyć na egzekucję jakiegokolwiek odszkodowania od tego wysokiej klasy krętacza i złodzieja. Jedyne na co możemy liczyć, to kara wieloletniego więzienia, a i to wydaje się w naszym “państwie prawa” coraz bardziej wątpliwe.

Jeszcze tego nam potrzeba, żebyśmy tkwili przez lata w Spółdzielni na złość Diduchowi.
 
10. Czy to prawda, że po zakończeniu upadłości likwidacyjnej SM, wszystkie mieszkania uzyskają automatycznie status odrębnej własności?

"Tak stanowi prawo, ale sprawa jest bardziej skomplikowana".

Być może niektórym z Państwa w tym miejscu nieźle zakręciło się w głowie. Automatyczny status odrębnej własności? Dla nas?  O sprawie tej Syndyk nr 1 w Polsce, Dariusz Jędrzejewski, nie wspomniał ani słowem na żadnym spotkaniu na którym byłem. Mowa oczywiście o artykule 17(18) ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych:

"1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.
2. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spół- dzielni.
3. Przez byłego członka, o którym mowa w ust. 2, należy rozumieć członka, którego członkostwo ustało na skutek wykreślenia spółdzielni z rejestru w związku z zakończeniem postępowania likwidacyjnego lub upadłościowego i któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu."


Innymi słowy, Syndyk w toku likwidacji spółdzielni zobowiązany będzie sprzedać wszystkie nieruchomości w tym i nasze mieszkania obciążone ograniczonym prawem spółdzielczym własnościowym.

Ile jest warte mieszkanie, które w momencie sprzedaży staje się odrębną własnością? Raczej bardzo niewiele, w zasadzie nic, dlatego nabywcą będą sami mieszkańcy. Chyba że zainteresowanie kupnem wyrazi jakaś inna spółdzielnia.

Proszę niestety jeszcze nie otwierać szampana. Proces ten w niektórych nieruchomościach może być mocno utrudniony z powodów, o których pisze Spółdzielnia.  W najgorszej sytuacji są nieruchomości obarczone wirtualnymi przestrzeniami lub nie posiadające gruntu pod budynkiem (pozostałe problemy wymieniane tutaj przez Spółdzielnię nie będą miały wpływu na wyodrębnianie lokali). W przypadku tych dwóch grup nieruchomości, sprawa jest dużo bardziej skomplikowana, a możliwych scenariuszy zbyt wiele, by je tutaj próbować wyczerpująco omówić.

Wydaje się, że faktycznie dla mieszkańców Piłsudskiego 7 i 9, Sienkiewicza 101 i Piotrkowskiej 204-210 najbezpieczniejszym wariantem jest obecnie upadłość układowa.

Biorąc to wszystko pod uwagę odpowiedź w kolumnie upadłości układowej brzmi bardzo obiecująco:

”W przypadku upadłości układowej ustanawianie prawa odrębnej własności będzie kontynuowane także w tych blokach, w których obecnie jest to niemożliwe.”

Szkoda tylko że jak zwykle, brak jakichkolwiek szczegółów, harmonogramu,  konkretnych informacji, co zostanie kiedy rozwiązane. Bo kontynuowane wyodrębnianie może być nawet do kolejnego stulecia i dalej się nie skończyć.

11. Czy to prawda, że na liście wierzytelności są członkowie obecnego Zarządu?

"Nie. Żaden z członków obecnego Zarządu (Prezes - Wojciech Leszczyński, Zastępca Prezesa - Paweł Marciniak i członek Zarządu - Tomasz Bathelt) nie jest wierzycielem Spółdzielni. Wierzycielem nie jest także firma należąca do członka Zarządu."

Tutaj Spółdzielnia zbiła mnie z tropu kompletnie. Albo TP Nets nie jest wierzycielem Spółdzielni, albo Spółdzielnia ordynarnie kłamie, ponieważ należy ona do członka Zarządu Tomasza Bathelta. Dodatkowej pikanterii dodaje jego wspólnik Piotr Marciniak, który jest synem znanego wszystkim członka Zarządu i Rady Nadzorczej Pawła Marciniaka!

To chyba wszystko z mojej strony.
Jak zawsze zachęcam do dyskusji, szczególnie osoby o odmiennych poglądach ;)
« Ostatnia zmiana: Lipiec 17, 2016, 01:37:58 pm wysłana przez Borowiecki »