EMAIL: [email protected]
Czy wprowadzono w błąd członków SM „Ś”?
« dnia: Grudzień 06, 2017, 09:48:32 pm »
W materiałach na WZ członków SM „Ś” w Łodzi w czerwcu 2017 r. Zarząd SM umieścił na str. 29 wykaz lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (zwanych przez SM „użytkowymi”) i okazało się, że większość z tych ostatnich jest w tzw. „dyspozycji spółdzielni”. Na str. 76 materiałów (załącznik do Uchwały w sprawie zgody na sprzedaż nieruchomości lokalowych SM „Ś” w upadłości układowej) umieszczono tabelę, z analizy której wynika, że dla SM określenie „w dyspozycji spółdzielni” oznacza jej własność. Znaleźli się jednak członkowie SM, którzy przy różnych okazjach zdołali się zaznajomić z konkretnym wykazem tych nieruchomości lokalowych w swoich budynkach. Znali ich położenie i funkcje jakie pełnią obecnie lub pełniły w przeszłości w ich budynku. Powstały wątpliwości co do do prawa własności SM do tych lokali. Aby to wyjaśnić trzeba cofnąć się do czasów, w których te budynki powstawały.

W latach siedemdziesiątych i na początku lat osiemdziesiątych (w tym czasie powstawały nasze główne budynki) członkowie spółdzielni mieszkaniowych otrzymywali przydział lokali mieszkalnych na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu(1) (protokół zdawczo-odbiorczy). Aby taki przydział otrzymać należało kilka lub nawet kilkanaście lat wcześniej wnieść tzw. wkład mieszkaniowy(2), który w części finansował budowę ich mieszkania (3). Spółdzielnie nie budowała jednak pojedynczych mieszkań ale całe budynki z potrzebną infrastrukturą (instalacje, urządzenia, dodatkowe pomieszczenia mające podnieść standard budynku, a więc i komfort zamieszkiwania w nim). Na realizację takiej inwestycji budowlanej otrzymywała kredyty z określonym harmonogramem spłat (np. Uchwała Nr 281 Rady Ministrów z dnia 10 grudnia 1971 r. w sprawie realizacji i finansowania uspołecznionego budownictwa mieszkaniowego – rozdz. 3 §6 ust.1, §7 ust.1, §8 ust.1 pkt.1c, §10 ust.1, pkt.1 i 2a, ust. 6). W rozdziale 3 w.w. dokumentu zatytułowanym „Spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe” czytamy:
Cytuj
„… §6. 1. Na sfinansowanie inwestycji spółdzielczego wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego, łącznie z podstawowymi urządzeniami towarzyszącymi, bank przyznaje spółdzielniom kredyt bankowy – do wysokości pełnej wartości kosztorysowej zadania inwestycyjnego. …
§8. 1. W spółdzielczym budownictwie wielorodzinnym wysokość wymaganych wkładów własnych członków spółdzielni, liczona w stosunku do członkowskiego kosztu budowy mieszkania, wynosi:
pkt. 1)c w strefie centralnej miast liczących powyżej 100 tysięcy mieszkańców – 20%. ...
§10 ust.1,
pkt.1 Kredyt bankowy przyznany spółdzielniom budownictwa mieszkalnego na realizację budownictwa wielorodzinnego jest spłacany:
1) w części odpowiadającej wymaganym wkładom własnym – jednorazowo po zakończeniu budowy obiektu,
pkt. 2) w części pozostałej:
a) w odniesieniu do mieszkań lokatorskich – w okresie 60 lat po jednorazowym umorzeniu 1/3 zadłużenia, …
ust. 6 Minister finansów w porozumieniu z Ministrem Gospodarki Komunalnej określi inne wypadki oraz szczegółowe warunki stosowania umorzeń i ulg w spłacie kredytu bankowego, udzielanego spółdzielniom budownictwa mieszkalnego. ...”

Tak zatem, część tych kredytów była umarzana, ale część spłacali w czynszu lokatorzy mieszkań, uczestnicząc w ten sposób w finansowaniu kosztów budowy budynku, który w dalszym ciągu (tak samo jak ich mieszkanie) był całkowicie własnością spółdzielni, a oni zajmowali mieszkania na zasadach najmu.

Warto również w tym miejscu przytoczyć zapisy rozdziału 4, wyżej wspomnianej Uchwały Nr 281, zatytułowanego „Kompleksowa realizacja uspołecznionego budownictwa mieszkaniowego.” i jego paragraf 18 tym bardziej, że kolejne akty prawne nieco tę sytuację zmieniły w kwestii własności:
Cytuj
§18. 1. W uspołecznionym osiedlowym budownictwie mieszkaniowym dla ludności nierolniczej planowane są, finansowane i realizowane z nakładów i środków inwestorów budownictwa mieszkaniowego, przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe, następujące urządzenia towarzyszące:
  1) urządzenia socjalno – usługowe:
    a) podstawowe przychodnie zdrowia,
    b) apteki,
    c) sklepy z artykułami pierwszej potrzeby,
    d) wbudowane kioski P.P. „ruch”,
    e) zakłady gastronomiczne,
    f) lokale dla zakładów usługowych,
    g) lokale dla administracji budynków mieszkalnych,
    h) pomieszczenia dla zakładów konserwacyjno – remontowych,
  2) uzbrojenie i urządzenie terenu:
     a) osiedlowa sieć wodociągowa i kanalizacyjna związana bezpośrednio z doprowadzeniem wody i odprowadzeniem ścieków z budynków, z wyjątkiem ciągów przelotowych,
     b) osiedlowe ulice, z wyjątkiem ulic o charakterze przelotowym, dojazdy wewnętrzne, ciągi pieszo – jezdne, ścieżki rowerowe, chodniki itp.,
     c) ukształtowanie i zagospodarowanie terenu, np. zieleń, urządzenia do zabaw dziecięcych, drobne formy architektoniczne, otwarte miejsca postojowe dla samochodów, jeśli są projektowane na tych terenach,
     d) osiedlowe kotłownie centralnego ogrzewania łącznie z siecią ciepłowniczą lub sieć ciepłownicza doprowadzająca ciepło do budynków od magistrali sieci ciepłowniczej,
     e) sieć gazowa rozdzielcza, związana bezpośrednio z dostawą gazu do budynków, z wyjątkiem ciągów przelotowych,
     f) sieć elektryczna niskiego napięcia oraz pomieszczenia stacji transformatorowych,
     g) kanalizacji telefonicznej sieci rozdzielczej (rurowanie sieci rozdzielczej), prowadzona od szafki rozdzielczej zlokalizowanej na terenie osiedla do poszczególnych budynków.
2. W spółdzielczym osiedlowym budownictwie mieszkaniowym mogą być ponadto planowane, finansowane i budowane z nakładów i środków przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe lokale dla społecznych punktów opieki nad dzieckiem, świetlice i pracownie dla plastyków.

Taki stan prawny obowiązywał członków spółdzielni mieszkaniowych, w naszym przypadku było to zaledwie kilka lat, do 1 stycznia 1983 r.. Tego dnia utraciła moc Ustawa z 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach, a weszła w życie Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze.  W tym akcie prawnym po raz pierwszy w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych pojawia się zapis w (Dział IV, rozdział 2, oddział 1):
Cytuj
art. 213 §2  Członek spółdzielni w zależności od wniesionego wkładu (mieszkaniowego lub budowlanego(4)) i zgłoszonego wniosku może uzyskać spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego:
  1) lokatorskie albo
  2) własnościowe.

Doprecyzowano również określenie wkładu mieszkaniowego (art. 218. § 3). Dla członków spółdzielni bardzo ważne stało się uregulowanie zawarte w:
Cytuj
art. 219.  § 1. Na pisemne żądanie członka i po wniesieniu przez niego wkładu budowlanego na zasadach określonych w art. 226. spółdzielnia obowiązana jest, w terminie określonym w statucie, dokonać przekształcenia przysługującego mu prawa na własnościowe prawo do lokalu. Oświadczenie powinno być pod nieważnością złożone w formie pisemnej.(5)

Jeśli wykonaliśmy nałożone na nas przez Ustawę obowiązki i jesteśmy spółdzielczymi właścicielami prawa do lokalu (nie, jak się potocznie mówi lokalu). Przywoływana ostatnio Ustawa precyzuje to tak:
Cytuj
art. 223. § 1. Własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.

Ograniczenie prawa rzeczowego wynika z tego, że właścicielem budynku, w którym znajduje się nasz lokal i gruntu nadal jest spółdzielnia choć ponieśliśmy swoją część pełnych kosztów budowy całej inwestycji budowlanej (6). Nasze prawo własności zostało ustanowione na prawie własności spółdzielni – nasze ograniczenia wynikają ze statutu spółdzielni. Zaczynamy zatem współuczestniczyć w opłatach podatkowych (odpowiednia pozycja w czynszu). Ale uwaga – spółdzielnia może obciążyć budynek hipoteką bez wiedzy i przyzwolenia członków, a w jej spłacie będą musieli oni uczestniczyć.

W roku 2000 powstaje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (15.12.2000 r.). Jej ogłoszenie następuje 23 stycznia 2001 r., a wejście w życie 24 kwietnia 2001 r.. Tym samym z ustawy Prawo spółdzielcze znika rozdział dotyczący spółdzielni mieszkaniowych. Założenia ustawodawcy są korzystne dla członków spółdzielni mieszkaniowych (prawo odrębnej własności lokali mieszkalnych związane ze współwłasnością w budynku i działce, na której budynek się znajduje), ale nie koniecznie akceptowane przez Zarządy SM. Z chwilą ustanowienia pierwszej odrębnej własności lokalu (przeważnie mieszkalnego) w danym budynku SM staję się (tylko/aż) współwłaścicielem  budynku i sprawuje zarząd nieruchomościami wspólnymi jako zarząd powierzony (art. 27 ust. 2 – wersja podstawowa Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ogłoszona 23.01.2001 r.). Kolejne nowelizacje tej ustawy doprecyzowały prawa i obowiązki zarówno SM jak i właścicieli poszczególnych lokali. Kto mógł manipulować nowymi przepisami? Wydaje się oczywiste, że takie możliwości miały Zarządy poszczególnych SM, choćby przez świadome wprowadzania w błąd swoich członków co do interpretacji przepisów. Oczywiście nie wszystkie Zarządy tak postępowały.

Co zrobił Zarząd naszej SM?

C D N

Przypisy:
(1)
Joanna Skiarz „Model finansowania spółdzielni mieszkaniowych a ewidencja kosztów”(przypisy) :
Lokatorskie prawo do lokali mieszkalnych jest umową, w której spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny przez czas nieokreślony, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty zgodnie z ustawą i statutem spółdzielni.
(2)
Joanna Skiarz „Model finansowania spółdzielni mieszkaniowych a ewidencja kosztów” (artykuł):
 „… Wkłady mieszkaniowe wnoszą członkowie spółdzielni mieszkaniowych, którym zostało przyznane lokatorskie prawo do lokali mieszkalnych, w wysokości odpowiadającej różnicy pomiędzy kosztem budowy przypadającym na dany lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych. Służy on finansowaniu tej części majątku spółdzielni, która nie została sfinansowana przez otrzymane przez spółdzielnię środki publiczne. ...”
(3)
Dział III rozdz. I ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach: - art. 135 §2 Budynki należące do spółdzielni mieszkaniowej (lokatorskiej) stanowią jej własność, członkom zaś przysługuje prawo używania przydzielonym im lokali mieszkalnych o powierzchni odpowiadającej ich stanowi rodzinnemu, wysokości wniesionych wkładów mieszkaniowych oraz innym kryteriom określonym w statucie ( spółdzielcze prawo do lokalu).
- art. 139. Członkowie spółdzielni budownictwa mieszkaniowego zobowiązani są uczestniczyć zgodnie z zasadami gospodarki finansowej spółdzielni (art. 58 § 2) w spłacie kredytu zaciągniętego na budowę i w innych jej zobowiązaniach oraz pokrywać koszty eksploatacji i remontów nieruchomości spółdzielczej.
Dział III rozdz. II ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach:
- art. 144 §1 Spółdzielcze prawo do lokalu, przysługujące członkowi należącemu do spółdzielni mieszkaniowej, jest prawem niezbywalnym i nie podlega egzekucji.
-  art. 144 §3 Obowiązki przewidziane w art. 139 członek spółdzielni mieszkaniowej wykonuje przez wniesienie wkładu mieszkaniowego w wysokości odpowiadającej części kosztów budowy przypadających na jego lokaloraz przez opłacanie czynszu.
(4)
Joanna Skiarz „Model finansowania spółdzielni mieszkaniowych a ewidencja kosztów” (artykuł):
„… Finansuje on część majątku spółdzielni odpowiadającej wysokości całkowitych kosztów budowy przypadających na określony lokal. ...”
(5)
- art. 226. § 1.  Obowiązki przewidziane w art. 208 § 1 członek wykonuje przez wniesienie wkładu budowlanego na zasadach określonych w statucie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal oraz przez uiszczanie opłat związanych z używaniem lokalu.
- art. 208 § 1 Członkowie spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w kosztach budowy, eksploatacji i utrzymania nieruchomości spółdzielczych, działalności społeczno – wychowawczej oraz zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych oraz uiszczanie innych opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
(6)
Ilekroć ... jest mowa o:
- budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;

Adam

*
Odp: Czy wprowadzono w błąd członków SM „Ś”?
« Odpowiedź #1 dnia: Grudzień 07, 2017, 05:32:24 pm »
Czy ktos moze wrzucic skan, czy OCR z tych materiałow, ktore były dostarczone na Walne?

Adam

*
Odp: Czy wprowadzono w błąd członków SM „Ś”?
« Odpowiedź #2 dnia: Grudzień 07, 2017, 05:36:29 pm »
Dodam inne zaniedbania na Walnym.

Brak glosowania aby pewne uchały głosować łącznie.


Pooglądajmy komisje sejmowe, tam zawsze jest głosowanie czy można głosowac łącznie. Zamiast Walnego, przewodnicząca robiła decyzje, co nie jest poprawne.

Czesc uchwał została pominieta, bo niby podobne, to też nie powinna byc decyzja przedowniczacej a Walnego.

Mimo prawnikow, ktorzy powinni podpowiadac, bo mieli placone za udzial chyba nie przebieglo glosowanie jak powinno.


Tak samo glosowanie za brakiem sprzedazy gruntow a chca sprzedac jakies dzialki przy garazu.

Jak to sie wszystko ma, ktos wyjasni?
Odp: Czy wprowadzono w błąd członków SM „Ś”?
« Odpowiedź #3 dnia: Grudzień 07, 2017, 08:28:55 pm »
Tutaj link do Materiałów z Walnego.

Proszę zwrócić uwagę że Zarząd zamierzał zbyć niemal 100% tzw. "lokali w dyspozycji Spółdzielni".

Osobiście już od dłuższego czasu upewniam się w tym, że Zarząd ręka w rękę z Radą Nadzorczą, pod płaszczykiem upadłości układowej szykują nam totalną wyprzedaż wszystkiego co ma jakąkolwiek wartość, tzw. likwidacja ukryta. Gdy już nie zostanie nic do sprzedania, a wydatkowany na duperele fundusz remontowy stopnieje do zera, okaże się Układu jednak nie da się wykonać, a kto zostanie wtedy w Spółdzielni ten przysłowiowa trąba.

Dziękujemy za ciekawy wpis Pani Ariadno i czekamy na ciąg dalszy ;)
« Ostatnia zmiana: Grudzień 07, 2017, 08:31:22 pm wysłana przez Borowiecki »

Adam

*
Odp: Czy wprowadzono w błąd członków SM „Ś”?
« Odpowiedź #4 dnia: Grudzień 08, 2017, 09:16:07 pm »
Mozna powiedziec ze to jak likwidacja, ale wolniejsza + to ze odpowiedzialnosc karna pare osob ominie (doprowadzenie do upadlosci).

Proadopodobnie przy ukladzie skorzystaja wierzyciele, bo ludzie spraca ich wierzytelnosci a reszta pojdzie ze sprzedazy.

Inna kwestia ze przy ukladzie SM rzadza caly czas ludzie, bo chyba nie koniecznie znaja swoje miejsce.
My placimy, aby nam sluzyli, a nie, zeby my im sluzylismy.