EMAIL: [email protected]
Upadłość Układowa czy Likwidacyjna
« dnia: Lipiec 23, 2017, 01:23:30 am »
Mimo że mija 3 rok od ogłoszenia Upadłości, ten temat wciąż dzieli mieszkańców Spółdzielni. Postanowiłem więc ponownie dokonać porównania dwóch wariantów upadłości bazując na informacjach, które obecnie posiadamy.

Upadłość Likwidacyjna

Zalety
- Fundusze ze zlicytowanego majątku w pierwszej kolejności pójdą na spłatę Hipotek. To one uniemożliwiają wyodrębnianie lokali w wielu nieruchomościach, reszta zadłużenia z naszego punktu widzenia nie jest istotna.
- Upadłość blokuje możliwość ustanawiania nowych zabezpieczeń hipotecznych.
- Likwidacja Spółdzielni (wykreślenie z KRS) będzie możliwe dopiero, gdy wszystkie nieruchomości przekształcą się we Wspólnoty, lub przejmie je inna Spółdzielnia.
- Syndyk powinien rozwiązać problem Wirtualnych Powierzchni i własności gruntu pod Piotrkowska 204/210.

Wady
- Syndyk sprzeda wszystkie odrębne działki wokół nieruchomości, które zamieszkujemy. Niestety Diduch zadbał o to, by nasze nieruchomości stały na działkach po obrysie budynku.
- Syndyk sprzeda wszystkie lokale będące pełną własnością Spółdzielni. Wszystko co nie jest korytarzem lub windą znajdzie nowego właściciela.
- Likwidację przeprowadza Syndyk, nadzorowany przez sąd. Wpływ mieszkańców na niego jest bardzo ograniczona. Nie możemy go bezpośrednio odwołać. Można jedynie pisać na niego skargi do sędziego komisarza.

Szanse
- Syndyk może ustanowić służebność przejścia przez działki otaczające nieruchomości na rzecz mieszkańców.
- Syndyk powinien traktować wszystkie nieruchomości tak samo, a nie dzielić na lepsze i gorsze jak obecny Zarząd.

Zagrożenia
- Nie wiemy, ile potrwa upadłość likwidacyjna. Trudno oczekiwać, aby wielomilionowy majątek udało się sprzedać w krótkim czasie.  Prawo co prawda wymusza na Syndyku szybką likwidację majątku, ale w praktyce może on bez ograniczeń wydłużać ten proces. Dogodnym pretekstem do tego mogą być choćby wspomniane wcześniej Wirtualne Powierzchnie.
- Syndyk może podnieść nasze czynsze po pozorem spłaty Nierozliczonych Kosztów Eksploatacyjnych.
- Syndyk może sprzedać działki otaczające nieruchomości bez ustanowienia służebności na rzecz mieszkańców. Spowoduje to konieczność ponoszenia dodatkowych opłat za ich użytkowanie.
- Syndyk może, tak jak robił do Dariusz Jędrzejewski, traktować Spółdzielnie jak darmowe biuro z darmowymi pracownikami i przedłużać likwidację tak długo, jak się da.
 
Upadłość Układowa

Aby rozmawiać o Układzie musimy najpierw  zastanowić się, czy majątek Spółdzielni wystarczy na spłatę Układu. Jak obecnie wiemy zadłużenie Spółdzielni wynosi blisko 30 mln złotych. Spółdzielnia posiada 9,5 mln złotych funduszy (bilans z roku 2016). Wartość nieruchomości, które zaproponował sprzedać Zarząd na Walnym (razem z Garażem) sam zastępca prezesa ocenił na 20-25 mln złotych. Prosta arytmetyka pokazuje, że zadłużenie spłacić można nie w ciągu 5 lat, ale w zasadzie natychmiast.

Zalety
- Mamy znacznie większą kontrolę nad Zarządem Spółdzielni. Walne Zgromadzenie stosunkowo łatwo może odwołać Zarząd i Radę Nadzorczą w porównaniu do instytucji Syndyka.
- Po jej zakończeniu możemy podzielić Spółdzielnie na mniejsze, a następnie przekształcić je we Wspólnoty, dzięki czemu w jej majątku znajdą się również działki wokół nieruchomości.

Wady
- Zarząd odmawia spłaty niektórych hipotek, co będzie przez lata blokować wyodrębnianie lokali w nieruchomościach nimi obciążonych.
- Układ nie będzie nas chronił przed nowymi wierzytelnościami i związanymi z nimi hipotekami

Szanse
- Poprzez selektywną sprzedaż majątku możemy zachować te jego fragmenty, które uważamy za istotne dla użytkowania nieruchomości jak działki wokół budynków.
- Zarząd i Rada Nadzorcza może podjąć działania celem odzyskania wyprowadzonego przez Diducha majątku, głównie działek. Trzeba tu zaznaczyć, że szanse powodzenia tego są bardzo nikłe.

Zagrożenia
- Większe nieruchomości mogą próbować zbyć majątek mniejszych, chroniąc przed zbyciem działki i lokale w obrębie swoich nieruchomości.
- Zarząd i Rada Nadzorcza będą mogli zaciągnąć nowe zobowiązania w imieniu Spółdzielni.
- Majątek Spółdzielni może być sprzedawany w sposób nieprzejrzysty i po zaniżonych cenach. To ma miejsce już teraz. Nie znamy przecież kryteriów, według których wybrano nieruchomości na sprzedaż ani ich wartości.
- Może się okazać, że w pewnym momencie Układu nie da się wykonać, majątek Spółdzielni został zbyty, nieruchomości w których uda się problemy prawne rozwiązać utworzą Wspólnoty, natomiast pozostałe mogą tkwić w Spółdzielni, której nie będzie stać nawet na przeprowadzenie upadłości likwidacyjnej!
- Jeśli Układu nie da się wykonać opłaty na fundusz remontowy z ostatnich lat i przyszłe zostaną stracone.

Naszym ostatecznym celem powinna być likwidacja Spółdzielni i utworzenie Wspólnot. Wydaje mi się, że z mojego porównania jasno wynika, że dokonanie tego poprzez upadłość Układową może być dla nas bardziej opłacalne, ale jednocześnie związane z tym wariantem zagrożenia są znacznie poważniejsze. Układ potencjalnie pozwala nam zachować działki wokół budynków, ale nie chroni nas przed nowymi długami.

Racjonalny plan działania
Przede wszystkim naszym priorytetem powinno być jak najszybsze wyodrębnienie lokali. Lokalu o odrębnej własności żaden wierzyciel nie będzie w stanie obciążyć hipoteką. Jest to szczególnie ważne w przypadku Układu bo zabezpiecza nas przed działaniami wierzycieli Spółdzielni. Co więcej, jeśli jakaś nieruchomość będzie skrajnie niezadowolona z działań Zarządu lub Syndyka, będzie mogła samodzielnie zawiązać Wspólnotę. Straci w wyniku tego grunty wokół budynku, ale uzyska autonomię.

Powinniśmy zatem:
 - Rozwiązać problemy prawne we wszystkich nieruchomościach
 - Wyodrębnić wszystkie lokale
 - Sprzedać majątek Spółdzielni, który uznamy za właściwy
 - Spłacić zadłużenie
 - Podzielić Spółdzielnie na mniejsze spółdzielnie
 - Zlikwidować mniejsze spółdzielnie i przekształcić je we Wspólnoty

I proszę zwrócić uwagę, że majątek Spółdzielni powinien wystarczyć na spłatę wierzycieli nie w ciągu 5 lat, ale 1 lub 2 (w zależności od tępa sprzedaży nieruchomości). Dlaczego obecny Zarząd planuje prowadzić Układ aż 5 lat? Proszę się samemu domyśleć.

Wszystko to można by łatwo dokonać, gdyby wymienić obecny Zarząd i Rade Nadzorczą na osoby uczciwe, godne zaufania i zdeterminowane działać w interesie wszystkich nieruchomości. Niestety obecnie nie widzę w naszej Spółdzielni grupy, która mogła by taką zmianę przeprowadzić.

A jaki wariant Upadłości Państwo uważają za najlepszy i dlaczego?
« Ostatnia zmiana: Lipiec 24, 2017, 02:41:57 pm wysłana przez Borowiecki »

Likwidacja

*
Odp: Upadłość Układowa czy Likwidacyjna
« Odpowiedź #1 dnia: Lipiec 23, 2017, 04:22:08 pm »
Tylko likwidacja. Nawet jeśli potrwa to kilka lat to w końcu, raz na zawsze uwolnimy od tych złodziei. A parkingów i tam nam nigdy spółdzielnia nie odda. Prędzej sprzeda jakimś deweloperom.