EMAIL: [email protected]
Po nas choćby potop - czyli wielka wyprzedaż w Spółdzielni
« dnia: Czerwiec 07, 2017, 03:26:53 pm »
Ten kto przejrzał Materiały na walne, już wie, skąd nasz genialny Zarząd ma zamiar wziąć pieniądze na spłatę wierzycieli. Zgodnie z od dawna powtarzaną deklaracją Spółdzielnia sprzeda "zbędne" nieruchomości. Dziś wiemy już, że bynajmniej nie chodzi jedynie o garaż.

Co zatem ma być sprzedane?

Przede wszystkim absolutnie wszystkie lokale należące do Spółdzielni.

13 mieszkań o łącznej powierzchni 611 m2. Przy średniej cenie 2,5 tyś/m2 daje ponad 1,5 mln złotych.

89 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 4233,69 m2. Zarząd nie zdecydował się podać ich powierzchni, ale załóżmy że nie są duże, przyjmijmy średnio 40 m2, przy cenie sprzedaży 2,5 tyś. za m2 daje to prawie Przyjmijmy że wartość lokalu użytkowego wynosi średnio 1800 zł/m2. Niektóre lokale są opisane jako antresola lub taras, część położona jest w piwnicy lub czapie więc załóżmy że nie ich wartość jest niższa niż pełnowartościowych lokali. W sumie 7,5 miliona złotych.

Do tego 259 pomieszczeń gospodarczych o łącznej powierzchni 2732,37 m2. Ich stan i powierzchnia pozostają tajemnicą. Z mojego doświadczenia wynika, że są to spore pomieszczenia, ale ich lokalizacja wyklucza raczej ich zaadoptowanie na pomieszczenia mieszkalne czy użytkowe. Załóżmy, że każde warte jest zaledwie 25 tysięcy złotych. Z przedstawionej dokumentacji wynika że są to bardzo różne pomieszczenia. Niektóre są bardzo małe, kilkumetrowe zwykle położone w piwnicach lub poddaszach. Usytuowanie i wielkość niektórych wskazuje natomiast że mogą być łatwo zaadoptowane na lokale mieszkalne lub użytkowe (takie działania podejmowały już osoby zaprzyjaźnione ze starymi władzami). Przyjmijmy więc przeciętną cenę 1000 zł/m2. Daje to nam sumę ponad 2,5 mln złotych.

No i jeszcze drobnica, czyli 6 miejsc postojowych i 15 platform. Myślę, że cena 10 tysięcy jest tutaj racjonalna. Daje to nam 210 tysięcy. Na waciki dla Syndyka jak znalazł ;)

Na koniec działki. Poniżej plany z zaznaczonymi na czerwono działka przeznaczonymi na sprzedaż. Widać ze wszystkie działki to albo resztki po wydzielonych wspólnotach, albo ostatki z wyprowadzonych ze Spółdzielni gruntów.


Piotrkowska 182

Piotrkowska 183/187

Piotrkowska 193

Piotrkowska 235/241

Piotrkowska 204/210Wigury 15

Wólczańska 126

Zamenhoffa


O ile sprzedaż parkingu na Piotrkowskiej 193 czy dziwnych działek na Zamenhoffa potrafię zrozumieć (wydzieleni nie mają niestety głosu), to już na przykład propozycja zbycia ścieżki do Wigury 8 wydaje mi się mocno dyskusyjna. Przecież z tego przejścia korzystają codziennie tysiące mieszkańców Spółdzielni? Ale mniejsza z tym.

Nie podejmę się szacowania wartości poszczególnych działek, bo ich powierzchnia i usytuowanie jest często bardzo egzotyczne, ale sądzę, że co najmniej 1 mln da się z nich uzbierać, pewnie więcej.

W sumie otrzymujemy więc, przy dość ostrożnych szacunkach, majątek o wartości ponad 13 mln złotych! Całkiem sporo zważywszy na to, że do sprzedania jest jeszcze nasza perła w koronie - garaż wielopoziomowy za 15 mln. Jego wartość rzeczoznawca sądowy określił na 12,5 mln. Musimy od tej sumy odjąć bonifikatę jaką Spółdzielnia będzie zobowiązana zwrócić miastu z tytułu sprzedaży działki (1,2 mln). Oznacza to że ze sprzedaży Garażu spółdzielnia powinna uzyskać 11,3 mln zł.

Składnik majątkuPowierzchniaCena/m2Szacowana wartość [zł]
mieszkania611,132 5001 527 825
lokale użytkowe4 233,691 8007 620 642
pomieszczenia gospodarcze2732,371 0002 732 370
miejsca parkingowe/platformy1510 000210 000
działki????1 000 000
Garaż wielopoziomowy11 300 000-11 300 000
Suma24 390 837


I teraz kwestia w całej tej sprawie najważniejsza. Spółdzielnia zamierza zbyć majątek za ponad 33 mln 28 mln 24 mln, gdy tymczasem zgodnie z Propozycją Układową na spłatę wszystkich zobowiązań, układowych i pozaukładowych potrzeba jej ze sprzedaży nieruchomości jedynie 11,5 mln złotych (proszę sprawdzić w Planie Finansowym). Ja oczywiście rozumiem, że rzadko który plan udaje się wykonać w 100%, ale żeby sprzedawać nieruchomości o wartości przekraczającej potrzeby ponad trzykrotnie dwukrotnie?! Nawet jeśli wziąć pod uwagę, że cena garażu jest zawyżona i jego realna wartość to zaledwie 12 mln 9mln, a dodatkowo jego sprzedaż pociągnie za sobą konieczność spłaty bonifikaty to wciąż proponowane uchwały zawierają nieruchomości bardzo grubo przewyższające potrzeby Spółdzielni.

Czyżby Syndyk i Zarząd wprowadzili więc wierzycieli i niezawisły sąd w błąd i nasze długi są znacznie wyższe niż przedstawione w Propozycji Układowej? Bynajmniej. Po prostu dla Syndyka, Zarządu i Rady Nadzorczej przyszedł nareszcie czas zbiorów. Im też coś się od życia należy. Po dwóch latach urabiania Urzędu Miasta, Diduchowych wspólników, wierzycieli i zwykłych spółdzielców nadeszła chwila zdyskontowania tej pracy.

Ceny, które podałem powyżej są cenami rynkowymi, natomiast nieruchomości te będą sprzedawane w głębokiej tajemnicy (tak jak wszystkie sprzedawane dotychczas) za ułamek ich ceny. Możemy się domyślać, że grupka "dobrze poinformowanych" osób w Łodzi już czeka w blokach startowych, by nabyć je po okazyjnych cenach. A że przypadkiem są to znajomi Zarządu, Rady Nadzorczej i Syndyka? Cóż, niezbadane są wyroki losu.

Ewentualna nadwyżkę pieniężna w kasie Spółdzielni również z pewnością nie zaginie. Zarząd skrupulatnie wyda ją na niezbędne remonty. Niezbędne i przeszacowane o 200-300%, bo proszę zwrócić uwagę, iż na 86 stronach materiałów na Walne, mimo że wymieniono tam absolutnie wszystkie przeprowadzone prace remontowe, nie znajdziemy najmniejszej wzmianki na temat kosztów poszczególnych remontów. Faktury i umowy za remonty to najgłębiej skrywany sekret Spółdzielni, ponieważ jest to najpopularniejsza metoda wyprowadzania pieniędzy ze Spółdzielni.

Przedłożone przez Zarząd materiały jasno wskazują, że Zarząd i Rady Nadzorczej są zdeterminowane, aby wycisnąć z majątku Spółdzielni jak najwięcej w jak najkrótszym czasie. Jest to bardzo racjonalna strategia. Trudno spodziewać się, że w miarę spłaty Układu, uda się Spółdzielni utrzymać w swoich zasobach wszystkie dotychczasowe nieruchomości, a każde kolejne wyodrębnienie zwiększać będzie ryzyko, że całe przedsięwzięcie się rypnie i ciepłe posadki finansowane z naszych czynszów znikną bezpowrotnie. Lepiej garnąć pod siebie, ile się da, dopóki to możliwe.

EDIT: po konsultacjach aktualizacja cen lokali do 2,5 tyś. za m2
EDIT2: zmiana wartości garażu zgodnie z wyceną rzeczoznawcy sądowego, minus wartość bonifikaty dla Urzędu Miasta.
« Ostatnia zmiana: Wrzesień 11, 2017, 02:45:46 pm wysłana przez Borowiecki »

Zdumiona

*
Odp: Po nas choćby potop - czyli wielka wyprzedaż w Spółdzielni
« Odpowiedź #1 dnia: Czerwiec 07, 2017, 10:55:01 pm »
Szanowni Państwo!
Lokale ujęte w Materiałach ... jako pozostające w dyspozycji Spółdzielni (a tych jest najwięcej) to Wasze suszarnie, dawne wózkownie i rowerownie, maszynownie dźwigów, wentylatornie oraz każdy zakątek Waszego budynku, który udało się wygrodzić. Zgodnie z intencją ustawodawcy nakładającego na Spółdzielnie konieczność inwentaryzacji budynków miały być to części wspólne przyszłych właścicieli lokali wyodrębnionych. Pan D. wprowadzając ludzi w błąd przywłaszczył je na rzecz Spółdzielni. Władze Spółdzielni doskonale zdają sobie sprawę z tego faktu. Propozycja uchwały dotyczącej sprzedaży tych lokali to kolejny sposób na wprowadzenie ludzi w błąd, tak aby pozbyli się wszystkiego co jest konieczne do godnego funkcjonowania mieszkańców w budynku. Sugeruję abyście Państwo przemyśleli tę sprawę zanim podniesiecie mandat na Walnym za podjęciem tej (i nie tylko tej) uchwały, pomijając nawet korzyści materialne, jakie może uzyskać Spółdzielnia. 
Ja będę przeciw. 
Odp: Po nas choćby potop - czyli wielka wyprzedaż w Spółdzielni
« Odpowiedź #2 dnia: Czerwiec 08, 2017, 12:35:18 pm »
Każda nieruchomość powinna też zastanowić się, które z wymiennych nieruchomości faktycznie można zbyć bez zmniejszania komfortu mieszkańców i zgłosić odpowiednie poprawki do tej uchwały (poprawki można zgłaszać nawet 3 dni przed Walnym!). W pierwszej kolejności pochyliłbym się nad pomieszczeniami gospodarczymi. Tak jak Pani pisze, są to różnego rodzaju lokale wydzielone z części wspólnych nieruchomości i powinny one służyć wszystkim mieszkańcom. Sumy uzyskane z ich sprzedaży raczej nie będą oszałamiające, więc pytanie, czy w ogóle warto się ich pozbywać.

W Propozycji Układowej jasno wynika, że do wypełnienia Układu spółdzielnia potrzebuje maksymalnie kilku milionów złotych (poza zbyciem garażu). Zgoda na zbycie lokali mieszkalnych i połowy lokali użytkowych to wszystko, na co powinniśmy się zgodzić. Jeśli Zarząd będzie potrzebował więcej pieniędzy na spłatę Układu, niech zorganizuje kolejne Walne i szczegółowo rozliczy się z każdej pozyskanej ze sprzedaży złotówki.

Potrzeba jest też transparentność sprzedaży. Nie może być tak, że Spółdzielnia nie wiadomo co i za ile aktualnie sprzedaje. Sprawozdanie Zarządu powinno też zawierać szczegółowe informacje jakie lokale, gdzie położone, o jakiej powierzchni i za ile zbyto. I ja już widzę święte oburzenie Zarządu i Rady Nadzorczej na podobne regulacje.

Zdumiona

*
Odp: Po nas choćby potop - czyli wielka wyprzedaż w Spółdzielni
« Odpowiedź #3 dnia: Czerwiec 08, 2017, 10:20:51 pm »
Moim zdaniem dla transparentności podejmowania decyzji w sprawie sprzedaży lokali tzw. użytkowych lub będących w dyspozycji SM każda nieruchomość powinna żądać od SM szczegółowego wykazu tych pomieszczeń (gdzie się znajdują, jaką mają powierzchnię i jakie było ich dotychczasowe przeznaczenie). Mało tego, powinno być to podane do wiadomości wszystkich członków. Nie powinniśmy się opierać tylko na ilości lokali, ważna jest ich rola dla poprawnego funkcjonowania budynku.
I jeszcze jedna sprawa: zastanawia mnie fakt głosowania całościowego na sprzedażą. Dlaczego członkowie Spółdzielni z jednej nieruchomości mają decydować co zostanie sprzedane w innych. Istnieje niebezpieczeństwo, że członkowie z mniejszych nieruchomości (zakładam ich sprzeciw) zostaną przegłosowani przez członków dużych nieruchomości (tu zakładam przychylność wobec uchwały)? Ja znam swoją nieruchomość i wiem bez jakich lokali może ona się obyć, ale niem mam pojęcia jak te sprawy wyglądają w pozostałych nieruchomościach.
Czasu jest niewiele, ale nie dajmy się wyprowadzić w pole.Trzeba działać drodzy Państwo. Nasze nieruchomości staną się w efekcie takiej wyprzedaży niskiej kategorii hotelami. Korytarzami i może windą (jeśli nie sprzedadzą maszynowni dźwigów) lub schodami dostaniemy się do swoich wyodrębnionych na własność "pomieszczeń noclegowych".

 
Odp: Po nas choćby potop - czyli wielka wyprzedaż w Spółdzielni
« Odpowiedź #4 dnia: Czerwiec 21, 2017, 12:59:38 am »
Zaktualizowałem moją analizę o podane dziś szczegółowe dane o powierzchni lokali użytkowych i gospodarczych (do obliczeń nie brałem lokali wykreślonych pod naciskiem mieszkańców).
« Ostatnia zmiana: Czerwiec 21, 2017, 01:19:09 am wysłana przez Borowiecki »

Zdumiona

*
Odp: Po nas choćby potop - czyli wielka wyprzedaż w Spółdzielni
« Odpowiedź #5 dnia: Czerwiec 21, 2017, 10:09:24 pm »
Zapoznałam się z najnowszym wykazem pomieszczeń proponowanych do sprzedaży. Potwierdziły się moje obawy. W kilku budynkach sprytnie zapisano położenie pomieszczeń jako "czapa". Sprawdźcie Państwo, czy tam nie znajdują się przypadkiem maszynownie dźwigów i wentylatornie Waszych klatek. Może być zabawnie - szyb windowy i kabina mieszkańców, ale pomieszczenie i urządzenie uruchamiające kabinę np. p. Kowalskiego. Co może z tego wyniknąć? Pewnie nic dobrego.
SM chce wystawić na sprzedaż również zajmowane w tej chwili przez siebie pomieszczenia w budynku Wigury 15 (oznaczenie U1 i U5). Gdzie się biedacy podzieją? Może tym razem zajmą (wykreślone w tej chwili) pomieszczenia suszarni i pralni? A może zaszczycą swoją obecnością jakiś inny budynek? Z jakiego funduszu wyremontują nowe pomieszczenia dla siebie?
Pan prezes ma pełną świadomość tego, że proponuje nam sprzedaż nieruchomości wspólnej mieszkańców poszczególnych nieruchomości, a nie własności SM. Zdaje się, że liczy na nieświadomość członków. Mieć coś w dyspozycji nie oznacza, że się jet tego czegoś właścicielem.
Warszawski sąd w sprawie podobnej(a może identycznej, jak nasza) postawił zarzut "nadużycia zaufania" i pewnie będzie to miało swoje konsekwencje ( http://www.rmf.fm/magazyn/news,9794,10-lat-pozbawienia-wolnosci-dla-znanego-prezentera-pogody.html).
Pomyślcie Państwo o tym.

Adam

*
Odp: Po nas choćby potop - czyli wielka wyprzedaż w Spółdzielni
« Odpowiedź #6 dnia: Czerwiec 24, 2017, 01:57:32 am »
Czyli wychodzi na to ze lepsza bylaby likwidacja a nie uklad.

Skutek bedzie taki sam, a darmozjady beda sobie dalej.
Nie wiem tez czy wtedy ktos by moglbyc wziety do odpowiedzialnosci ze doprowadzil do likwidacji, a nie ukladu jako rozwiazanie problemu.

Dla mnie do puki jest sledztwo prokuratorskie nie powinno sie nic robic z majatkiem SM.

Tym samym jesli teraz bedzie sprzedaz, kolejna zaklepana przez ludzi to chyba sie tego nie odkreci.
Argument bo ludzie zezwolili, lub wladze, ktore ludzie "wybrali".
Odp: Po nas choćby potop - czyli wielka wyprzedaż w Spółdzielni
« Odpowiedź #7 dnia: Czerwiec 28, 2017, 01:23:07 pm »
Uchwały sprzedaży nieruchomości zostały wczoraj przez Walne odrzucone!
Kto był wczoraj na Walnym już wie że sam Zarząd szacuje wartość wymienionych w Uchwałach nieruchomości (wraz z garażem) na 20-25 mln zł.
Te liczby padły z ust zastępcy prezesa Pawła Marciniaka.

Adam

*
Odp: Po nas choćby potop - czyli wielka wyprzedaż w Spółdzielni
« Odpowiedź #8 dnia: Czerwiec 29, 2017, 12:01:52 am »
A wszystkich dzialek i kolali z garazem na ok 60milionow.

z tym ze firmy przejelu ok 2500ha dzialek SM wartych na rynku tez ok 60milionow.

Czyli mozna by scignac te dzialki i ubiegac sie o zwrot i splacic wszystko ale po co, jak od spoldzielcos latwiej to wyrwac.


Na walnym pojawilo sie to, ze mozna sprawadac, wyodrebniac pomieszczen, ktore sa integralna czescia budynku. Prawo budowlane, elektryczne itd.

Poza tym wszyscy MY spoldziecly splacalismy kredyty zaciagniete na wydowanie budynku, nie mieszkania.
A wiec jestesmy wlascicielami mieszkania oraz % czesci wspolnej budynku i dzialki.


Patrzac na to ze "zarzad" nie byl przygotowany na Walne, liczyli ze zaklepia wszystko od tak.
Po co dyskupowac z motlochem.

Dla mnie nie ma roznicy upadlosc ukladowa a likwidacyjna.
W przypadku likwidacji, Syndyk i tak nie sprzeda wszystkiego bo jako zawodowy "prawnik" nie moze lamac prawa i mozna go zaskarzyc.
Karnie i materialnie, dlatego ma ubezpiecznie OC.

W przypadku ukladu to spoldzielcy zaklepuja sprzedaze, a wiec odpowiedzialnosc jest przelana na nic.
Wtedy sad powie, ze to spoldzielcy tak zadecydowali, nawet zle, wadliwe uchwaly i pozamiatane.


Jak bedzie likwidacja, nie wiem czy wtedy ci co doprowadzili do tego beda odpowiadali juz z innych paragrafow.
Doprowadzenie do ruiny, upadlosci spoldzielki, wtedy z ich tez mozna egzekwowac pieniadze.
Oni sie tego boja dlatego chca aby ludzie wybrali uklad, ktory pozamiata wszystko i muzyka bedzie grala, karawane bedzie jechala dalej.

W moim przekonaniu, ale jest to moje subiektywna opinia, to likwiadacja jest lepsze.
Konczymy z cyrkiem, wyobrebniane sa caloswiowe wspolnoty, nie quasi wspolnoty (te ktore nie maja 100% mieszkan, czy gruntow).

Wspolnoty sa bez dlugow i maja tak wysokie czynsze jak teraz moga duzo zrobic.
Ponadto mozna sciagac tych co doprowadzili do upadlosci.
Nie wiem czy wtedy nie sa scigani z mocy prawa.

Tego sie boja dlatego wola jak to bedzie robione ukladem i rekami spoldzielcow.