EMAIL: [email protected]
Jak być może Państwo już wiedzą po wielu latach doczekaliśmy się w Spółdzielni obniżek stawek eksploatacyjnych. 13 Kwietnia Rada Nadzorcza udostępniła na stronie Spółdzielni nowy komunikat, w którym zachęca do głosowania za Układem i informuje o obniżkach czynszu w 3 nieruchomościach.
 
Pozornie jest to bardzo dobra wiadomość. Ja sam od początku istnienia Forum dowodziłem, że opłaty eksploatacyjne w naszej Spółdzielni są znacznie zawyżone i muszą zostać obniżone. Wygląda na to, że dotrwaliśmy do tego momentu i to jeszcze przed rozpoczęciem realizacji Układu. Rada Nadzorcza obniża opłaty eksploatacyjne tam gdzie jest to możliwe. Proszę jednak nie wyciągać tak prędko szampana z lodówki. Niestety jak zaraz wykażę obniżki te są jedynie efektywną zagrywką przed głosowaniem nad Układem i jawną kpiną ze świadomych członków spółdzielni.
 
Jaka jest skala obniżek?
Przede wszystkim obniżki są bardzo niewielkie. Szczegóły obniżek opłat eksploatacyjnych znajdziemy w uchwałach Rady Nadzorczej tutaj.

NieruchomośćStara Stawka Eksploatacyjna [zł]Nowa Stawka Eksploatacyjna [zł]Różnica [zł]Procentowa różnica[%]
Piotrkowska 103/1053.53.30.25.71
Wólczańska 1553.83.60.25.26
Piotrkowska 183/1873.53.30.25.71

Jak widać koszty eksploatacyjne obniżyły się jedynie o około 6%. Co ciekawe z Komunikatu Rady dowiadujemy się, iż te symboliczne obniżki były możliwe "gdyż nieruchomości te w pełni rozliczyły koszty eksploatacyjne z lat ubiegłych i … w wyniku podjętych działań oszczędnościowych". Czy jest możliwe, aby Nierozliczone Koszty Eksploatacyjne zostały spłacone w ciągu 2 lat z pomocą zaledwie 6% opłaty eksploatacyjnej? Zaraz to zweryfikujemy.
 
Ile wynoszą koszty eksploatacyjne z lat ubiegłych?
Dzięki uprzejmości Syndyka znamy ich poziom z końca roku 2014 (stąd). Z ich analizy wynika, że wartość mitycznych Nierozliczonych Kosztów Eksploatacyjnych była właśnie w 3 wyróżnionych przez Radę nieruchomościach najniższa. Szczególnie dobrze to widać, jeśli porównamy zadłużenie przypadające na jeden lokal.

NieruchomośćZadłużenie na koniec 2014 [zł]Liczba LokaliZadłużenie przypadające na lokal [zł]
Piotrkowska 103/10510 74238282
Piotrkowska 183/18758 58964915
Wólczańska 15522 360221 016
Piłsudskiego 7653 0872592 521
Piotrkowska 235490 6681513 249
Wigury 15518 7681443 602
Piotrkowska 1822 544 4575904 312
Piotrkowska 204/20102 249 0634075 525
Wólczańska 12690 091165 630
Piotrkowska 175a/177355 866566 354
Sienkiewicza 101/1091 939 8032358 254

Pozornie wszystko układa się więc w logiczną całość. Spłacali niewiele, ale mieli małe zadłużenie, więc spłacili wcześniej niż inni. W czym problem? Już na tym etapie widać, że zadłużenie Piotrkowskiej 103/105 jest prawie czterokrotnie mniejsze niż Piotrkowskiej 183/187 i Wólczańskiej 155. Skoro we wszystkich 3 nieruchomościach identyczna część opłat eksploatacyjnych była przeznaczona na spłatę zadłużenia, to jak to możliwe, że Piotrkowska 103/105 spłaciła zadłużenie w tym samym momencie co pozostałe. I to akurat na miesiąc przed głosowaniem Układowym?
 
Podjęte działania oszczędnościowe
Wnikliwy czytelnik w tym miejscu z pewnością zwróci uwagę na wspomniane w komunikacie Rady "działania oszczędnościowe". Może na Piotrkowskiej 103/105 występowały jakieś dodatkowe koszty eksploatacyjne, które spowalniały spłatę zadłużenia i dopiero niedawno udało się je wyeliminować? Teoretycznie mogłoby tak być. Nie posiadamy szczegółowej wiedzy na temat tych oszczędności. Aby zweryfikować przedstawiony przez Radę Nadzorczą informacje obliczmy, ile każda z 3 nieruchomości mogła maksymalnie spłacić Nierozliczonych Kosztów Eksploatacyjnych.
 
W tym miejscu warto też zwrócić uwagę na dziwny charakter oszczędności podjętych przez Zarząd na Piotrkowskiej 103/105. Mimo tych oszczędności koszty eksploatacyjne w tej nieruchomości są nadal wyższe niż poziomu rzeczywistych kosztów, jakie wyliczył Syndyk za rok 2014. Wtedy za rządów Starej Rady było to 3 zł 10 groszy. Dziś dzięki łaskawości Nowej Rady Nadzorczej i talentom Zarządu opłata ta wynosi 3 zł 30 groszy. Jakie to oszczędności poczyniono na Piotrkowskiej 103/105, że trzeba tam teraz płacić wyższe opłaty niż w 2014? Nie wiemy.

Maksymalna możliwa spłata zadłużenia
Dzięki Syndykowi posiadamy na temat kosztów eksploatacyjnych z roku 2014 bardzo szczegółowe informacje:
 
  • Znamy wartość zadłużenia każdej nieruchomości na koniec 2014.
  • Znamy jej rzeczywiste koszty eksploatacyjne w roku 2014.
  • Od końca 2014 do marca 2017 upłynęło 27 miesięcy czyli 27 wpłat czynszu.
  • Znamy średnią liczbę metrów przypadającą na lokal (można ją obliczyć znając całkowite koszty eksploatacyjne i rzeczywistą stawkę z 2014).
  • Znamy liczbę lokali w nieruchomości (to łatwo sprawdzić samemu).
  • Z uchwał Rady Nadzorczej wynika że każdy lokal co miesiąc wpłacał tytułem spłaty zadłużenia co najwyżej 20 gr za każdy metr lokalu.

Nie wiemy jedynie, jaka część obniżki opłaty eksploatacyjnej wynikła z wprowadzonych oszczędności. Założymy więc, że Zarząd  i Rada Nadzorcza wprowadzili oszczędności już w roku 2014 i od tego czasu całe 20 groszy przeznaczone było na spłatę Nierozliczonych Kosztów  Eksploatacyjnych. W praktyce jest to oczywiście mało prawdopodobne, ale jak się zaraz przekonamy, tak skrajnie przyjezdne dla władz Spółdzielni założenie nie wpłynie na wynik naszych obliczeń.
 
Po zastosowaniu wszystkich powyższych informacji otrzymujemy:

NieruchomośćLiczba lokaliŚrednia Powierzchnia LokaluNierozliczone Koszty EksploatacyjneMaksymalna Spłata Zadłużenia do marca 2017Procent Spłaty do marca 2017
Piotrkowska 103/1053868.7710 74215 680131%
Piotrkowska 183/1876460.3558 58923 17336%
Wólczańska 1552246.6522 3606 15725%
(Maksymalna Spłata Zadłużenia = Liczba lokali x Średnia Powierzchnia Lokalu x 27 x 0.20)
 
Jak widać przy powyższych założeniach Piotrkowska 103/105, do marca 2017, faktycznie zdołałaby spłacić Nierozliczone Koszty Eksploatacyjne (nawet ze sporą nadwyżką). W przypadku jednak pozostałych dwóch nieruchomości jest to niemożliwe. Przy podanej przez Radę Nadzorczą stawce (20 gr za metr) zdołałyby spłacić jedynie około ⅓ zadłużenia. W tym tempie potrzeba by około 5-6 lat na spłatę całego zadłużenia przez te 2 nieruchomości.
 
Czyżby więc Rada Nadzorcza kłamała informując nas, że te nieruchomości "rozliczyły koszty z lat ubiegłych"? Nie sądzę. Podejrzewam, że zwyczajnie Rada Nadzorcza obniżyła opłaty eksploatacyjne znacznie mniej niż pozwalają na to rzeczywiste koszty.
 
Czy Opłata Eksploatacyjna może być zawyżona
Innymi słowy, czy jest możliwe, że Rada Nadzorcza obniżyła opłaty eksploatacyjne mniej niż spadły rzeczywiste koszty. W komunikacie Rada wspomina, że "działania te będą kontynuowane". Może za kilka miesięcy opłaty te będą dalej obniżane?
 
Teoretycznie jest to możliwe. Zarówno ustawa o Spółdzielniach mieszkaniowych jak i statut nie zabraniają spółdzielni zawyżania opłat eksploatacyjnych, tyle że teoretycznie jest to działanie całkowicie pozbawione sensu.
 
  • Zgodnie z artykułem 4^1 punkt 1 ustawy o spółdzielniach, opłaty eksploatacyjne muszą być ewidencjonowane i rozliczane w obrębie nieruchomości, z której pochodzą.
  • Zgodnie z artykułem 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nadwyżka opłat eksploatacyjnych musi być przeniesiona na kolejny rok i nie może być przeznaczona na pokrycie żadnych inne wydatków, w tym spłatę zadłużenia Nie istnieje też możliwość zwrotu tych nadwyżek na koniec roku tak jak ma to miejsce w przypadku rozliczeń wody.

Jeśli więc Spółdzielnia pobiera zawyżone opłaty eksploatacyjne, to nadwyżki te zgodnie z prawem mogą jedynie piętrzyć się na koncie Spółdzielni. Byłoby to działanie z punktu widzenia Spółdzielni niegroźne, natomiast z punktu widzenia mieszkańców-płatników wysoce szkodliwe.
 
Z tym stanem wiąże się też inne zagrożenie. Podejrzewam, że możemy niedługo oczekiwać kolejnej tego rodzaju skromnej obniżki. Rzecz jasna przed Walnym Zgromadzeniem. Ale co dalej? Jaką mamy gwarancję, że po zatwierdzeniu Układu Zarząd nie wytworzy za pomocą kreatywnej księgowości nowych dodatkowych kosztów, które wyrównają nadwyżki? Nie zatrudni znajomych lub nie renegocjuje cen usług z zaprzyjaźnioną firmą? Zarząd i Rada Nadzorcza bardzo dbają o to byśmy jak najmniej wiedzieli o gospodarce Spółdzielni. Nawet koszty eksploatacyjnych z lat ubiegłych są najpilniej strzeżoną tajemnicą Spółdzielni.
 
Nasza sytuacja
Jak widać z powyższej analizy na miesiąc przed głosowaniem Układowym, Rada Nadzorcza mami nas oszczędnościami w bliżej nieokreślonej przyszłości jednocześnie dokonując czysto symbolicznych obniżek. Obniżek znacznie mniejszych niż jest to uzasadnione rzeczywistymi kosztami eksploatacyjnymi.

Bardzo mnie dziwi, że w obliczu zbliżającego się zgromadzenia wierzycieli stać było Radę Nadzorczą jedynie na tak prymitywną i łatwą do obnażenia manipulację. Mam nadzieję, że mają już Państwo teraz wyobrażenie na temat tego, jak zamierza nas traktować Rada Nadzorcza po zatwierdzeniu Układu.
 
A co Państwo o tym sądzą?
« Ostatnia zmiana: Kwiecień 18, 2017, 12:02:10 pm wysłana przez Borowiecki »
Odp: Obniżki opłat w Spółdzielni czyli jak manipuluje nami Rada Nadzorcza
« Odpowiedź #1 dnia: Kwiecień 18, 2017, 02:25:08 pm »
Myslę ze jest wiele kłamstw w informacjach udzielanych przez syndyka.Toczace sie sprawy w Sadzie syndyk uwaza za zakonczone i wygrane.Nie stosuje sie do zasad rachunku roku rozrachunkowego.Nie otrzymalam rozluczenia za rok 2016 tylko cos co trudno nazwac.?Nalicza sie odsetki nie majac ustalonej naleznosci glownej itd itp.Gubie sie w tym i naprawde nie wiem jak reagować.

mieszkanka

*
Odp: Obniżki opłat w Spółdzielni czyli jak manipuluje nami Rada Nadzorcza
« Odpowiedź #2 dnia: Kwiecień 18, 2017, 04:12:14 pm »
Niestety mam podobne odczucia. Robią z nami co chcą. A mówi się, że w jedności siła... założę się, że większość mieszkańców myśli sobie, że "jakoś to będzie"...  albo nie myśli o tym, co się dzieje wcale. Jest nieciekawie i robi się gorzej  :-\ Słodkie spółdzielniane pierdy mogą sobie włożyć między bajki. Złodzieje.

mieszkanka

*
Odp: Obniżki opłat w Spółdzielni czyli jak manipuluje nami Rada Nadzorcza
« Odpowiedź #3 dnia: Kwiecień 18, 2017, 04:15:48 pm »
Powiedzmy sobie jasno to śa złodzieje

Basia

*
Odp: Obniżki opłat w Spółdzielni czyli jak manipuluje nami Rada Nadzorcza
« Odpowiedź #4 dnia: Kwiecień 20, 2017, 12:05:26 am »
A ja myślę ,że ta obniżka stawki eksploatacyjnej dla trzech małych bloczków to zabieg propagandowy. Obniżyli opłaty?
Obniżyli.Te małe bloki niewiele zmienią w skoku na kasę spółdzielców .Te duże .....straty będą większe.I nie zmienią stawek. Podoba mi się określenie ."jak się strzyże owieczki ,to trzeba im opowiadać bajeczki " . No cóż.... Niedługo Walne .

ADG

*
Odp: Obniżki opłat w Spółdzielni czyli jak manipuluje nami Rada Nadzorcza
« Odpowiedź #5 dnia: Maj 08, 2017, 10:20:30 pm »
taki zabieg wykonało wiele spółdzielni przed walnym.Które odbyło się tylko  w towarzystwie zarządu spółdzielni, bez właścicieli mieszkań w maleńkich salkach pozostałościach pon gabinetach kosmetycznych.ADG